居住用財産を売った時の3,000万円特別控除
「居住用財産を売ったときの3,000万円特別控除」は、マイホーム（居住用不動産）を売却したときに得た利益（譲渡所得）から最大3,000万円を控除できる制度です。以下に詳しく解説します
✅ 3,000万円特別控除とは？
マイホーム（居住用の住宅や土地）を売却した際の譲渡益から、最大3,000万円まで控除できる制度です。
■ 適用されるケース
- 本人やその家族が実際に住んでいた住宅を売却した場合
- 住まなくなってから3年目の年末までに売却した場合
✅ 適用要件（主な条件）
- 売却した不動産が本人の居住用財産であること
- 実際に住んでいたマイホームが対象です（別荘などは対象外）
- 過去に同じ特例を使っていないこと
- 同じ特例を使ってから2年を経過していない場合は再利用不可
- 家屋を取り壊した後でもOK
- 売却前に建物を取り壊しても、取り壊し後から1年以内に売却すれば適用可
- 親子や夫婦間など特別な関係にある人への売却ではないこと
✅ 控除の計算方法（簡単な例）
例）
マイホームの売却価格：5,000万円
取得費（購入価格）：2,000万円
譲渡費用（仲介手数料など）：200万円
【譲渡所得】
＝ 売却価格 -（取得費 + 譲渡費用）
＝ 5,000万 -（2,000万 + 200万）＝ 2,800万円
【特別控除適用後】
2,800万円 - 3,000万円 → 所得ゼロ（課税されません）
✅ 他の特例との併用について
- 「軽減税率の特例」とは併用できません
- 「買換え特例」などとは併用不可
- どの特例を使うか、慎重な選択が必要です（税理士に相談をおすすめ）
✅ 手続きの方法
- 確定申告が必要です！
- 売却した翌年の2月16日～3月15日に申告
- 「譲渡所得の内訳書」などを添付
✅ 注意点
- 空き家になってから長期間放置していた場合は適用できないことがあります
- 一時的な引越しで住んでいなかった期間も考慮されます
不明点があれば、税務署や税理士に相談するのが安心ですよ?
マイホーム（居住用財産）を売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例があります。
これを、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といいます。国税局HPより
長期譲渡所得と短期譲渡所得
不動産などの資産を売却する際にとても重要です。「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」は、資産を保有していた期間（所有期間）によって分かれるもので、それによって税率も大きく変わります。
■ 長期譲渡所得 vs 短期譲渡所得
◆短期譲渡所得
5年以下 短期間の所有での売却。投機的とみなされ、税率が高い。
約39.63％（所得税30％＋住民税9％＋復興特別所得税）
◆長期譲渡所得
5年超 長く保有した資産の売却。優遇税率が適用される。
約20.315％（所得税15％＋住民税5％＋復興特別所得税）
■ 所有期間のカウント方法
- 譲渡した年の1月1日時点で、所有期間が5年を超えていれば「長期」、5年以下なら「短期」となります。
- カウントは「取得日から譲渡した年の1月1日まで」です。
例：2019年7月1日に購入 → 2025年3月に売却
→ 所有期間は 2025年1月1日時点で5年未満 → 短期譲渡所得
■ 譲渡所得の計算式
譲渡所得=譲渡価額−（取得費+譲渡費用）−特別控除（※条件付き）
その後、長期 or 短期に応じた税率が適用されます。
■ 特別控除の例（長期譲渡所得で適用されやすい）
- 居住用財産の3,000万円特別控除
- 10年超保有の軽減税率の特例
- 買換え特例（一定条件で課税繰り延べ）
■ 補足
- 不動産の「登記日」ではなく実際の引渡日（契約成立日）が取得日とされます。
- 相続や贈与で取得した場合は、元の所有者の取得日・取得価格を引き継ぐルールがあります（取得費引継ぎ制度）。
登録免許税
「登録免許税（とうろくめんきょぜい）」とは、登記や登録を行う際に課される国税の一つで、主に不動産の登記や会社の設立・変更などの登記をする際に必要になります
■ 登録免許税の概要
項 目 内 容
税の種類 国税（申告納税方式ではなく、登記時に自動的に課される）
管 轄 法務局などの登記機関での手続き時に納付
納付方法 登記申請時に収入印紙などで納付
課税対象 不動産登記、法人登記、船舶・航空機の登録不など
■ 具体的な例（主なもの）
登録内容 税 率（原則） 備考
不動産の所有権移転登記 固定資産評価額の2.0％ 相続：0.4％ 贈与：2.0％
会社設立（株式会社） 資本金の0.7％（最低15万円） 合同会社は6万円（定額）
不動産の抵当権設定登記 債権金額の0.4％ 住宅ローンなど
※上記税率は法改正により変更される場合があります
■ 減税・免税措置
住宅取得時や特定の条件を満たす場合、軽減税率や非課税措置が適用されることもあります。
【例】
- 新築住宅の所有権保存登記 → 0.15％（軽減措置あり）
- 特定の法人設立支援制度を利用した場合の登録免許税の減免 など
ご自身のケースに当てはめた試算もできますので、気になる場合は具体的な内容を教えてください。
参考：国税庁 登録免許税の概要
譲渡所得に関わる購入時建物減価償却
2025/3/20作成
譲渡所得（たとえば不動産を売却したときの利益）を計算する際、建物の取得費は「減価償却後の価額」を用いる必要があります。つまり、売却するまでに行った減価償却費は、取得費から差し引くということです。
■ 譲渡所得の計算式（基本）
譲渡所得=譲渡価額（売却額）−（取得費+譲渡費用）譲渡所得
◆「取得費」には要注意！
建物の場合、取得費＝建物の取得価格 − 減価償却費の合計 です。
■ 建物の減価償却費（譲渡所得用）の計算方法
✅ 基本の計算式
減価償却費＝取得価額×償却率×経過年数（1年未満切上げ）
※ここでいう「償却率」は、所得税法上の定額法の償却率を使用します（税法で定められた耐用年数に基づく）
■ 計算例
＜例＞木造住宅（住宅用）
取得価額 1,000万円、所有期間 8年、償却率 0.031（＝耐用年数22年）
減価償却費＝1,000万円×0.031×8年＝248万円減価償却費
取得費＝1,000万円−248万円＝752万円（←これを譲渡所得の計算に使う）
■よくある注意点
| ポイント | 説明 |
|---|---|
| 減価償却は「していなくても計算される」 | 実際に経費計上していなくても、自動的に減価償却されたものとみなされます（みなし償却） |
| 土地部分は減価償却しない | 取得費を土地と建物に按分する必要があります |
| 相続・贈与で取得した場合 | 前所有者の取得価額・取得時期を引き継ぐケースが多いです |
■ 土地と建物の按分方法（参考）
不動産の売買契約書に土地・建物の内訳が書かれていれば、それに従って按分します。なければ、固定資産税評価額などを元に按分します。
より正確な試算が必要であれば、以下の情報があると計算がしやすいです：
- 建物の取得年月・価格
- 建物の構造（木造・RCなど）
- 売却時期
- 土地と建物の割合（または固定資産税評価額）
