空家法の特例
空家法（空き家譲渡所得の3,000万円特別控除）における耐震改修・解体工事
■ 最新制度（令和6年1月1日以降の譲渡）
令和6年1月1日以降の譲渡については、譲渡後に買主が耐震リフォーム工事または解体工事を行った場合でも、一定の要件を満たせば特例の適用が可能となりました。
売買契約に基づき、譲渡日から翌年2月15日までに、買主が次のいずれかを完了する必要があります。
- 耐震リフォーム工事を実施し、耐震基準適合証明書等を取得すること
- 家屋を解体すること
これらの要件を満たした場合、売主は必要書類を添付して確定申告を行うことで、特例の適用を受けることができます。
■ 要点まとめ
- 対象となる譲渡期間：令和6年1月1日～令和9年12月31日
- 買主が譲渡後から翌年2月15日までに、次のいずれかを実施すること
- 耐震リフォーム工事（耐震基準適合証明書等の取得を含む）
- 家屋の解体工事
- 売主は買主から必要書類の交付を受け、確定申告を行うことで特例の適用を受けることができます。
■ 実務上の注意点
- 売買契約書に特約を記載することが重要です。
- 特約には、買主が耐震リフォーム工事または解体工事を実施し、特例の適用に必要な証明書等（または解体を証する書類）を売主へ交付する旨を明記しておく必要があります。
- ■昭和56年5月31日以前に建築された建物（旧耐震基準）が対象
- 令和8年（2026年）時点では、おおむね築45年以上の建物が該当します（建築時期によって多少前後します）。
これは、昭和56年6月1日から新耐震基準が施行されたためで、特例では旧耐震基準の住宅について、耐震リフォームまたは解体を行うことを要件としています。
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空家の特別控除相続人3人以上
2024年（令和6年）1月1日以降に対象となる「相続した空き家」を売却した場合で、相続人が3人以上いると、これまでの「3,000万円の特別控除」が一人あたり2,000万円に引き下げられます。
これは2023年度の税制改正による変更で、控除額の減額とともに一定の要件が緩和されています 。
◆ ポイントまとめ
◆変更前（～2023年12月31日の譲渡） 一人あたりの控除額：3,000万円
譲渡前整備が必須（耐震改修や解体）
◆変更後（2024年1月1日以降の譲渡） 相続人が2人以下 一人あたりの控除額：3,000万円
相続人が3人以上 一人あたり：2,000万円
譲渡から翌年2月15日までに買主が工事すればOKに
◆該当するかを確認する方法
- 譲渡日が2024年1月1日以降であること
- 相続人が3人以上いるかどうか
- 相続後3年以内か、かつ譲渡期限が令和9年（2027年）12月31日までに完了
- 空き家が対象要件（築年数・用途・耐震等）を満たしていること
これらの条件を満たす場合、控除額は通常の3000万円ではなく、2,000万円になりますのでご注意ください。
- ◆昭和56年5月31日以前に建築された建物（旧耐震基準）が対象
- 令和8年（2026年）時点では、おおむね築45年以上の建物が該当します（建築時期によって多少前後します）。
これは、昭和56年6月1日から新耐震基準が施行されたためで、特例では旧耐震基準の住宅について、耐震リフォームまたは解体を行うことを要件としています。
