相続で空家をお持ちの方へ
【相続で空き家をお持ちの方へ】
相続後、使われずに放置されている空き家でお困りではありませんか？
■固定資産税の負担が重い
■売却や活用方法がわからない
■ご近所への迷惑が気になる
■解体すべきか悩んでいる
相続によって発生した空き家は放置していると、資産価値の低下や近隣トラブルにつながる恐れもあります。
早めのご相談で、最適な活用・管理・売却の道が開けます。
私たちは、空き家問題に精通した専門家として、相談を受け付けております。
法律・税金・不動産の観点から、あなたの状況に合わせたご提案をいたします
空き家の3,000万円特別控除
「空き家に係る譲渡所得の3,000万円特別控除の特例」
（被相続人の居住用財産の特例）
相続した空き家を一定の条件で売却すると、
譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。
□制度の目的
- 相続後に放置される空き家の増加防止
- 老朽化による倒壊リスクの回避
- 早期流通の促進
根拠法：空家等対策の推進に関する特別措置法
所管：国税庁 国土交通省
主な適用要件（売主側）
① 相続した住宅であること
- 被相続人が一人で居住していた
- 昭和56年5月31日以前建築（旧耐震）
② 相続後の状態
- 事業・賃貸に使用していない
- 空き家である
③ 売却条件
- 売却価格1億円以下
- 相続開始から3年以内の年末までに売却
- 確定申告が必要
耐震要件（改正後のポイント）
現在は 3つの方法 のいずれかでOKです。
□ ① 売主が耐震改修して売却
→ 現行耐震基準を満たす状態で引渡し
□② 売主が解体して更地で売却
→ 建物を除却
□ ③ 購入者が取得後に耐震改修
→ 売却時は旧耐震のままでも可
→ 購入者が取得後に耐震改修し、基準適合証明を取得
この③が制度改正で追加された重要ポイントです。
購入者側のポイント
購入者が耐震改修を行う場合：
- 売買契約で「買主が耐震改修を実施する」ことを明確化
- 改修完了後に耐震基準適合証明書を取得
- 売主の確定申告に必要な書類を用意
改修費用は購入者負担
売主はその証明をもって3,000万円控除適用
実務上の注意
- 証明書取得期限に注意
- 他のマイホーム3,000万円特例との併用不可
- 共有相続は相続人ごとに適用可（条件あり）
空家法の耐震改修工事
空家法耐震改修工事
■ 最新制度（令和6年1月1日以降の譲渡）
譲渡後、買主が耐震改修または解体をしてもOK
– 売買契約に基づき、譲渡日から翌年2月15日までに買主が工事・証明書取得をすれば特例の適用が可能です。
■要点まとめ
-
令和6年1月1日～令和9年12月31日までの譲渡が対象
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買主が譲渡後から翌年2月15日までに
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耐震リフォーム（→証明書取得）
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または家屋解体
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-
この証明書等を基に、売主が確定申告で控除を受けられます。
■実務上の注意点
-
契約で特約の記載が必須
買主が工事を行い、証明書を売主へ渡す旨を明記する必要があります。
空家の特別控除相続人3人以上
2024年（令和6年）1月1日以降に対象となる「相続した空き家」を売却した場合で、相続人が3人以上いると、これまでの「3,000万円の特別控除」が一人あたり2,000万円に引き下げられます。
これは2023年度の税制改正による変更で、控除額の減額とともに一定の要件が緩和されています 。
◆ ポイントまとめ
◆変更前（～2023年12月31日の譲渡） 一人あたりの控除額：3,000万円
譲渡前整備が必須（耐震改修や解体）
◆変更後（2024年1月1日以降の譲渡） 相続人が2人以下 一人あたりの控除額：3,000万円
相続人が3人以上 一人あたり：2,000万円
譲渡から翌年2月15日までに買主が工事すればOKに
◆該当するかを確認する方法
- 譲渡日が2024年1月1日以降であること
- 相続人が3人以上いるかどうか
- 相続後3年以内か、かつ譲渡期限が令和9年（2027年）12月31日までに完了
- 空き家が対象要件（築年数・用途・耐震等）を満たしていること
これらの条件を満たす場合、控除額は通常の3000万円ではなく、2,000万円になりますのでご注意ください。
