土地や建物の譲渡所得

 不動産などの資産を売却する際にとても重要です。「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」は、資産を保有していた期間（所有期間）によって分かれるもので、それによって税率も大きく変わります。

■ 長期譲渡所得 vs 短期譲渡所得

◆短期譲渡所得

5年以下　短期間の所有での売却。投機的とみなされ、税率が高い。

約39.63％（所得税30％＋住民税9％＋復興特別所得税）

◆長期譲渡所得

5年超　　長く保有した資産の売却。優遇税率が適用される。

約20.315％（所得税15％＋住民税5％＋復興特別所得税）

■ 所有期間のカウント方法

• 譲渡した年の1月1日時点で、所有期間が5年を超えていれば「長期」、5年以下なら「短期」となります。
• カウントは「取得日から譲渡した年の1月1日まで」です。

■ 譲渡所得の計算式

譲渡所得=譲渡価額−（取得費+譲渡費用）−特別控除（※条件付き）

その後、長期 or 短期に応じた税率が適用されます。

■ 特別控除の例（長期譲渡所得で適用されやすい）

• 居住用財産の3,000万円特別控除
• 10年超保有の軽減税率の特例
• 買換え特例（一定条件で課税繰り延べ）

■ 補足

• 不動産の「登記日」ではなく実際の引渡日（契約成立日）が取得日とされます。
• 相続や贈与で取得した場合は、元の所有者の取得日・取得価格を引き継ぐルールがあります（取得費引継ぎ制度）。

国税庁HP「土地や建物を売ったとき」をご参照ください 

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年末調整、確定申告

 年末調整とは？

「年末調整」は、会社員や公務員など給与所得者のために、会社が税金の過不足を調整する手続きです。

□特徴

• 対象：主に給与所得者（会社員など）
• 実施時期：12月（給与支払者が行う）
• 手続き：社員が「扶養控除申告書」などを提出し、会社が税金を計算
• 結果：源泉徴収で多く納めていれば還付、少なければ徴収

□控除対象例

• 配偶者控除、扶養控除
• 生命保険料控除
• 地震保険料控除
• 小規模企業共済等掛金控除　など

確定申告とは？

「確定申告」は、1年間の所得を自分で計算して、税務署に申告する制度です。

□特徴

• 対象：以下のような人
  • 自営業、フリーランス
  • 年収2,000万円超の給与所得者
  • 給与以外に副収入がある人（副業など）
  • 医療費控除、寄付金控除、住宅ローン控除初年度　など
• 実施時期：毎年2月16日〜3月15日
• 方法：e-Tax（電子申告）や紙での提出が可能

□控除や申告の目的

• 税金の還付（払いすぎた税金が戻る）
• 追加納税（足りなかった分を納める）

 年末調整と確定申告の関係

• 会社員で年末調整だけで完結する人は、確定申告の必要なし
• 年末調整を受けた人でも、医療費控除やふるさと納税をした場合は、確定申告で還付が受けられることも

空き家の3,000万円特別控除

「空き家に係る譲渡所得の3,000万円特別控除の特例」

（被相続人の居住用財産の特例）

相続した空き家を一定の条件で売却すると、
譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。

□制度の目的

• 相続後に放置される空き家の増加防止
• 老朽化による倒壊リスクの回避
• 早期流通の促進

根拠法：空家等対策の推進に関する特別措置法

所管：国税庁　国土交通省

主な適用要件（売主側）

① 相続した住宅であること

• 被相続人が一人で居住していた
• 昭和56年5月31日以前建築（旧耐震）

② 相続後の状態

• 事業・賃貸に使用していない
• 空き家である

③ 売却条件

• 売却価格1億円以下
• 相続開始から3年以内の年末までに売却
• 確定申告が必要

耐震要件（改正後のポイント）

現在は 3つの方法 のいずれかでOKです。

□ ① 売主が耐震改修して売却

→ 現行耐震基準を満たす状態で引渡し

□② 売主が解体して更地で売却

→ 建物を除却

□ ③  購入者が取得後に耐震改修

→ 売却時は旧耐震のままでも可
→ 購入者が取得後に耐震改修し、基準適合証明を取得

この③が制度改正で追加された重要ポイントです。

 購入者側のポイント

購入者が耐震改修を行う場合：

• 売買契約で「買主が耐震改修を実施する」ことを明確化
• 改修完了後に耐震基準適合証明書を取得
• 売主の確定申告に必要な書類を用意

改修費用は購入者負担
売主はその証明をもって3,000万円控除適用

実務上の注意

• 証明書取得期限に注意
• 他のマイホーム3,000万円特例との併用不可
• 共有相続は相続人ごとに適用可（条件あり）