不動産取得税
✅ 不動産取得税とは？
不動産（土地や建物）を有償または無償で取得したときに課される税金です。都道府県が課税主体で、一度きりの税金です。
✅ どんなときにかかるの？
| 状況 | 不動産取得税がかかる？ |
|---|---|
| 不動産を購入した | ✅ かかる |
| 新築・建売住宅を購入 | ✅ かかる |
| 建物を新築した | ✅ かかる |
| 相続で取得した | ❌ かからない |
| 贈与で取得した | ✅ かかる（ただし別途、贈与税も） |
✅ 税額の計算方法
基本的な計算式はこちら：
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不動産取得税 ＝ 固定資産税評価額 × 税率
■ 標準税率：
- 土地・建物ともに 4%
※ただし、軽減措置により以下のように軽減されるケースが多いです。
✅ 主な軽減措置（住宅用の場合）
◎ 新築住宅の場合：
- 税率：3% に軽減
- 建物の評価額から1,200万円の控除（一定条件あり）
◎ 土地の軽減：
- 課税標準額から控除あり（計算が少し複雑）
- 例：一定の面積以下の宅地であれば1/2に減額
◎ 中古住宅の軽減（条件あり）：
- 耐震基準を満たす住宅（昭和57年以降の建築など）であれば控除対象に
- 建築年数や用途によって異なるので、都道府県税事務所に確認が安心
✅ 支払いのタイミングと方法
- 不動産を取得してから数か月後に納税通知書が届く
- 通常は都道府県税事務所から送られてきます
- コンビニや銀行、スマホ決済などで支払い可能
✅ 注意点
- 固定資産税評価額は、市場価格とは異なるため注意
- 軽減措置を受けるには申告が必要な場合もあるので、通知書を受け取ったら内容をよく確認
- 贈与による取得は、贈与税も別途かかる場合あり
✅ 相談先
- お住まいの都道府県税事務所
- 当社でも安心です！
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- 路線：小田急小田原線（各駅停車・準急が停車）
- 所在地：神奈川県相模原市南区松が枝町
- 開業：1952年
- 利用者数：1日平均約4万人（2023年時点）
交通アクセス
- 新宿駅 まで約40分（各駅停車＋急行利用）
- 町田駅 まで約7分
- 相模大野駅 まで1駅（約2分）
駅周辺には、以下のような生活に便利な施設が充実しています。
- スーパー（イトーヨーカドー、小田急OXなど）
- ドラッグストア、コンビニ
- 飲食店やカフェ
- 病院、クリニック
✅小田急相模原駅は、買い物・飲食・住環境のバランスが良い街です！
✅駅周辺にはスーパーや飲食店が多く、商業施設がコンパクトにまとまっているため、生活しやすいのがポイント。また、ラーメン店や個性的な居酒屋が多く、グルメ好きにも楽しめるエリア
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居住用財産を売った時の3,000万円特別控除
「居住用財産を売ったときの3,000万円特別控除」は、マイホーム（居住用不動産）を売却したときに得た利益（譲渡所得）から最大3,000万円を控除できる制度です。以下に詳しく解説します。
✅ 3,000万円特別控除とは？
マイホーム（居住用の住宅や土地）を売却した際の譲渡益から、最大3,000万円まで控除できる制度です。
■ 適用されるケース：
- 本人やその家族が実際に住んでいた住宅を売却した場合
- 住まなくなってから3年目の年末までに売却した場合
✅ 適用要件（主な条件）
- 売却した不動産が本人の居住用財産であること
- 実際に住んでいたマイホームが対象です（別荘などは対象外）
- 過去に同じ特例を使っていないこと
- 同じ特例を使ってから2年を経過していない場合は再利用不可
- 家屋を取り壊した後でもOK
- 売却前に建物を取り壊しても、取り壊し後から1年以内に売却すれば適用可
- 親子や夫婦間など特別な関係にある人への売却ではないこと
✅ 控除の計算方法（簡単な例）
例）
マイホームの売却価格：5,000万円
取得費（購入価格）：2,000万円
譲渡費用（仲介手数料など）：200万円
【譲渡所得】
＝ 売却価格 -（取得費 + 譲渡費用）
＝ 5,000万 -（2,000万 + 200万）＝ 2,800万円
【特別控除適用後】
2,800万円 - 3,000万円 → 所得ゼロ（課税されません）
✅ 他の特例との併用について
- **「軽減税率の特例」**とは併用できません
- 「買換え特例」などとは併用不可
- どの特例を使うか、慎重な選択が必要です（税理士に相談をおすすめ）
✅ 手続きの方法
- 確定申告が必要です！
- 売却した翌年の2月16日～3月15日に申告
- 「譲渡所得の内訳書」などを添付
✅ 注意点
- 空き家になってから長期間放置していた場合は適用できないことがあります
- 一時的な引越しで住んでいなかった期間も考慮されます
不明点があれば、税務署や税理士に相談するのが安心ですよ?
マイホーム（居住用財産）を売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例があります。
これを、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といいます。国税局HPより
国税庁HP No.3302 マイホームを売ったときの特例をご参照ください。
擁壁の所有者は誰なのか
擁壁の所有者を判断するポイント
① 擁壁がどちらの土地に属しているか
擁壁の設置位置が境界線のどちら側にあるかによって、所有者が判断されることがあります。
- 擁壁が片側の土地に完全にある → その土地の所有者が擁壁の所有者
- 擁壁が境界線をまたいで設置されている → 両方の所有者で共有している可能性あり
-
◇大きな高低差のある分譲地等の多くは、区画を考えてから工事をします。
境界杭を打ち付けて工事をしても実際は無理なので、造成工事が終わってから境界の杭を打ちます。
作成した図面通りに登記申請すると擁壁の間が境界になる事があります。
擁壁全てを上敷地所有者のもの、下敷地所有者のものではなく、その杭から境界になります。（擁壁は共有）
② 擁壁の目的と造成の経緯
擁壁が「どちらの土地を支えるために作られたのか」も重要です。
- 高い土地の所有者が土を崩さないように造成した → 高い方の土地の所有者が設置したとされ、所有者になるケースが多い
- 低い土地の所有者が土砂の侵入を防ぐために設置した → 低い方の所有者が設置した可能性あり
⛏ 実際には、**開発業者や造成時の資料（開発許可図面、境界確認書、登記簿など）**を確認する必要があります。
③ 登記簿や土地境界図で確認
- 擁壁そのものが建物ではないため、登記されていないことが多いですが、土地の登記簿や実測図などで境界線や擁壁の位置が確認できる場合もあります。
- 不動産調査士や土地家屋調査士に相談して、「境界標（杭）」の位置を確認するのが確実です。
よくあるトラブルと注意点
- 擁壁の修繕や崩落時の責任については、所有者の責任になる可能性があります。
- 共同利用している場合でも、誰が修繕費を出すかでトラブルになることがあります。
- 不動産の売買時にも、擁壁の所有・管理責任の確認は重要です。
✅ まとめ：擁壁の所有者は？
| 判断ポイント | 内容 |
|---|---|
| 擁壁の位置 | 境界線のどちら側かを確認 |
| 造成の経緯 | どちらの土地のために作られたか |
| 登記・図面 | 登記簿や実測図、境界標を確認 |
不明な場合は、不動産専門家に相談するのがベストです。
不動産無料相談について
不動産に関する「無料相談」は、誰でも気軽に利用できる心強いサポートです。特に初めての売買や相続、空き家の管理などで不安なことがある方にとって、大きなメリットがあります。
■ 不動産無料相談のメリット
✅ ① 専門家のアドバイスが“無料”で受けられる
- 不動産業者、司法書士、弁護士、税理士などのプロが相談に応じてくれる
- 通常なら費用がかかるアドバイスを無料で気軽に受けられるのは大きな利点
✅ ② 売却や相続などのトラブルを未然に防げる
- 「隣地との境界がはっきりしない」
- 「共有名義の不動産をどう分けるべき？」
- 「空き家の管理責任が心配」 こうした問題を早めに相談することで、将来のトラブルを防止できます。
✅ ③ 複数の選択肢を提案してもらえる
- 売却だけでなく、リースバック・賃貸・空き家活用なども提案されることがあります。
- 「どうするのが一番得か？」を中立的な視点でアドバイスしてもらえる。
✅ ④ 悪徳業者への対策になる
- 強引なセールスや不利な契約を結ぶ前に、事前に相談できる窓口として活用可能。
- 特に高齢者や不動産に詳しくない方には重要です。
✅ ⑤ 匿名・相談だけでもOKな場合が多い
- 個人情報を開示せずに相談できるケースもあり、気軽に第一歩が踏み出せる
■ こんなときに無料相談を使うと便利！
- 家を売るべきか貸すべきか迷っている
- 相続した空き家をどう活用するか悩んでいる
- 不動産の評価額を知りたい
- 売却トラブルに巻き込まれそう…
- 近隣トラブル（越境・境界問題）を相談したい
■ まとめ：迷ったらまず「無料相談」へ！
「相談するほどでもないかも…」と思っても、気軽に聞ける窓口があるのが無料相談の魅力です。
早めの相談が、将来のトラブル回避・資産価値の最大化につながりますよ ?
必要であれば、お住まいの地域で利用できる無料相談窓口のご案内もできます！
参考：
公益社団法人 神奈川県宅地建物取引業協会 相模南支部（無料相談）
