お知らせ

Home お知らせ新着情報

東京都建築安全条例（路地状敷地）

東京都建築安全条例第3条（路地状敷地の形態）より

第三条　建築物の敷地が路地状部分のみによって道路に接する場合には、その敷地の路地状部分の幅員は、路地状部分の長さに応じ、次に定める幅員以上としなければならない。

一　20メートル以下のもの　2メートル
二　20メートルを超えるもの　3メートル

２　前項の規定にかかわらず、次の各号のいずれかに該当する建築物を建築する場合においては、その敷地の路地状部分の幅員は、前項に規定する幅員に1メートルを加えたもの以上としなければならない。

一　耐火建築物又は準耐火建築物以外の建築物であって、その延べ面積の合計が200平方メートルを超えるもの
二　特殊建築物であって、その延べ面積の合計が100平方メートルを超えるもの

このように、路地状部分の長さや建物の用途・構造により幅員要件が異なるため、計画段階での確認が非常に重要です。

道路種別

【建築基準法第42条の道路種別】

ア．第1項第1号道路（法定道路）

都市計画法等に基づいて道路として認定されている公道。
幅員4m以上（または6m以上）あることが多い。
最も基本的な公道で、問題なく建築可能。

イ．第1項第2号道路（旧道）

都市計画区域が指定された当時からすでに存在していた道路で、特定行政庁に認められたもの。
現在は法定道路に準ずる扱いを受ける。
いわゆる「既存道路」とも呼ばれます。

ウ．第1項第3号道路（開発道路）

開発許可を得て造成された開発区域内の道路。
都市計画法の開発許可に基づいて整備され、建築基準法上の道路として認定されている。

エ．第1項第4号道路（事業計画道路）

都市計画により将来的に道路になる予定のもの。
公共事業の施行により道路として計画されているが、未完成の状態でも道路とみなされる場合あり。

オ．第1項第5号道路（位置指定道路）

個人や法人が私道を作る際に、特定行政庁から位置の指定を受けた道路。
一定の条件を満たすと建築基準法上の道路として認定される。

【第2項道路（いわゆる「2項道路」）】

カ．第2項道路（みなし道路）

建築基準法の施行以前から存在する幅員4m未満の道で、特定行政庁により道路とみなされたもの。
建築の際には道路中心線から2m（6m地区では3m）セットバックが必要。
セットバック後の線が「敷地と道路の境界線」とされます。

【建築基準法第42条に該当しない道路】

キ．非該当道路（建築不可）

建築基準法第42条で定める道路に該当しない道。
原則として建築不可。ただし、接道義務を緩和する特例や、建築審査会の許可により例外が認められることも。

接道義務（建築基準法第43条）にも注意が必要です。
→ 幅4m以上の道路に2m以上接している必要あり（例外あり）

相模原ビューハイツ！好評販売中！

■相模原ビューハイツ」

エアコン2台付！角住居！駅から徒歩約2分の好立地！

「相模原ビューハイツ」は、駅2分の利便性と生活施設の充実、日当たり・通風・独立性に優れた間取り構成により、シングルからファミリーまで幅広い世帯に適した物件と言えます。ペットは飼えません。
鉄骨鉄筋コンクリート鉄筋コンリート構造で耐久性・管理も行き届いており、長く安心して暮らせる住まいです。さらに詳しい資料や現地のご案内をご希望でしたら、いつでもお気軽にお問い合わせくださいませ。

交通アクセス

小田急小田原線「小田急相模原駅」

新宿駅まで約40分（各駅停車＋急行利用）
町田駅まで約7分
相模大野駅まで1駅（約2分）

擁壁所有者

■擁壁の所有者を判断するポイント

① 擁壁がどちらの土地に属しているか

擁壁の設置位置が境界線のどちら側にあるかによって、所有者が判断されることがあります。

擁壁が片側の土地に完全にある → その土地の所有者が擁壁の所有者
擁壁が境界線をまたいで設置されている → 両方の所有者で共有している可能性あり
◇大きな高低差のある分譲地等の多くは、区画を考えてから工事をします。

境界杭を打ち付けて工事をしても実際は無理なので、造成工事が終わってから境界の杭を打ちます。

作成した図面通りに登記申請すると擁壁の間が境界になる事があります。

擁壁全てを上敷地所有者のもの、下敷地所有者のものではなく、その杭から境界になります。（擁壁は共有）

② 擁壁の目的と造成の経緯

擁壁が「どちらの土地を支えるために作られたのか」も重要です。

高い土地の所有者が土を崩さないように造成した → 高い方の土地の所有者が設置したとされ、所有者になるケースが多い
低い土地の所有者が土砂の侵入を防ぐために設置した → 低い方の所有者が設置した可能性あり

⛏ 実際には、開発業者や造成時の資料（開発許可図面、境界確認書、登記簿など）を確認する必要があります。

③ 登記簿や土地境界図で確認

擁壁そのものが建物ではないため、登記されていないことが多いですが、土地の登記簿や実測図などで境界線や擁壁の位置が確認できる場合もあります。
不動産調査士や土地家屋調査士に相談して、「境界標（杭）」の位置を確認するのが確実です。

よくあるトラブルと注意点

擁壁の修繕や崩落時の責任については、所有者の責任になる可能性があります。
共同利用している場合でも、誰が修繕費を出すかでトラブルになることがあります。
不動産の売買時にも、擁壁の所有・管理責任の確認は重要です。

■まとめ：擁壁の所有者は？

擁壁の位置　境界線のどちら側かを確認

造成の経緯　どちらの土地のために作られたか

登記・図面　登記簿や実測図、境界標を確認

不明な場合は、不動産専門家に相談するのがベストです

ご夫婦の相続

お子様がいないご夫婦の相続については、「配偶者がすべて相続するわけではない」という点がとても大切です。

多くの方が誤解しやすい部分でもあります。

■詳しくは、相続や不動産に強い私たちの公式サイトでもわかりやすく解説しています。

◆お子様がいない場合の相続の基本ルール（法定相続）

被相続人（亡くなった方）に子どもがいない場合、相続の対象になる親族の順番は以下のようになります：

配偶者は常に相続人（割合は状況により異なる）
子どもがいなければ、「親（直系尊属）」が相続人に
親がすでに亡くなっていれば、「兄弟姉妹」が相続人に

◆ 例で見る相続パターン

■ケース1：配偶者と両親が相続人の場合

配偶者：3分の2
両親：3分の1（両親で分け合う）

■ケース2：配偶者と兄弟姉妹が相続人の場合（親がすでに他界）

配偶者：4分の3
兄弟姉妹：4分の1（複数人で分け合う）

◆注意ポイント

遺言書がなければ、民法に基づいて分けることになります。
配偶者が安心して自宅に住み続けるためにも、遺言書の作成が強く推奨されます。
兄弟姉妹が相続人になる場合、配偶者と面識がなくても法的な権利が発生するため、トラブルの原因になることもあります。

◆対策としておすすめなのは？

公正証書遺言の作成
配偶者にすべてを遺したい場合など、明確に意思を残せます。
任意後見制度や死後事務委任契約の活用
将来の介護や葬儀、財産整理もサポートできます。

お子様がいないご夫婦の相続は、遺言があるかどうかで結果が大きく変わる可能性があります。

ほかにも知りたいケースがあれば、遠慮なくご相談ください。

私道承諾書

「私道承諾書（しどうしょうだくしょ）」とは、不動産取引や建築確認申請などで私道（＝個人が所有する道路）を通行・使用する許可を得るための書類です。とくに家を建てる・再建築する場合には非常に重要になります。

■ 私道承諾書とは？

◆定義：

私道の所有者から、通行やライフライン（上下水道・ガス・電気など）の埋設を認める旨の同意を文書で得たものです。

■私道承諾書が必要な場面

▲建築確認申請

私道に接している土地に建物を建てるには、接道義務を満たす必要があり、私道の使用許可がないと確認が下りないことがあります

▲不動産売買

買主が「その道を使って家に入れるのか？」と心配になるため、承諾書がないと取引が進まないことも。

▲ライフラインの引き込み

私道の下に配管を通すには、所有者の許可が必要です。後々のトラブル回避にもつながります

■私道承諾書に記載される内容（例）

私道の所在地・地番
承諾する内容（通行、掘削、ライフラインの埋設など）
承諾の条件（期限、将来の所有権移転時の効力など）
承諾者の氏名・住所・押印（実印が望ましい）

⚠️ 注意点・よくあるトラブル

■承諾は書面で

口約束では法的効力が不十分。書面＋署名・押印が必須

■所有者が複数いる場合

全員からの承諾が必要。1人でも拒否すると建築不可のケースも。

■永続的な承諾ではないことも

期間限定や、所有者変更で無効になる可能性もあるため、内容をよく確認

■「位置指定道路」の場合は別ルール

建築基準法上の「位置指定道路」であれば、承諾書が不要なケースもあります

■ まとめ：私道承諾書は安全・安心のカギ

私道に接道する不動産を購入・建築する場合は、私道承諾書の有無が非常に重要です。将来のトラブルを避けるためにも、必ず内容を確認しましょう。

参考：国土交通省「建築基準法における道路の取扱い」

告知義務

「超高齢化社会における不動産取引における孤独死の告知義務」について、国土交通省のガイドラインを基に説明します

■告知義務の基本的な考え方

2021年10月に国土交通省が公表した「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」により、孤独死を含む人の死に関する告知義務の基準が明確化されました

■告知義務が原則不要なケース

自然死（老衰や病死）や、日常生活の中での不慮の事故死（転倒事故、誤嚥など）で、かつ特殊清掃等が行われていない場合は、原則として告知義務はありません。

自宅における死因のうち、老衰や病死による死亡が9割以上を占める一般的なものであるため、買主・借主の判断に重要な影響を及ぼす可能性は低いと考えます

▲ 告知義務が必要となるケース

自殺、他殺、火災による死亡など、事件性のある死が発生した場合
自然死や不慮の事故死であっても、遺体の発見が遅れ、特殊清掃や大規模なリフォーム等が行われた場合。
死因が明らかでない場合（自然死か自殺・他殺か判断できない場合）

これらの場合、買主・借主の判断に重要な影響を及ぼす可能性があるため、告知義務が生じます

■告知義務の期間

賃貸借取引において、上記の告知義務が必要な事案が発生してから概ね3年が経過した後は、原則として告知義務は不要とされています。
ただし、事件性、周知性、社会に与えた影響等が特に高い事案については、3年経過後も告知が必要となる場合があります。

告知義務の有無や期間については、個別の事案の内容や社会的影響等を総合的に判断する必要があります。全宅連

■ 告知の方法と内容

告知を行う際には、事案の発生時期、場所、死因、特殊清掃等が行われた場合はその旨を伝える必要があります。
ただし、亡くなった方やその遺族等の名誉及び生活の平穏に十分配慮し、氏名、年齢、住所、家族構成や具体的な死の態様、発見状況等を告げる必要はありません。

宅地建物取引業者は、売主・貸主に対して告知書等への適切な記載を求め、これを買主・借主に交付することが、トラブルの未然防止と迅速な解決のためにも有効です

■まとめ

▲自然死（老衰・病死）　　　　　

告知義務原則不要　特殊清掃等が行われていない場合

▲日常生活の中での不慮の事故死　