空家の3,000万円特別控除 耐震リフォーム
1.■相続人3人以上は2,000万円控除に
2024年（令和6年）1月1日以降に対象となる「相続した空き家」を売却した場合で、相続人が3人以上いると、これまでの「3,000万円の特別控除」が一人あたり2,000万円に引き下げられます。
これは2023年度の税制改正による変更で、控除額の減額とともに一定の要件が緩和されています 。
◆ ポイントまとめ
◆変更前（～2023年12月31日の譲渡） 一人あたりの控除額：3,000万円
譲渡前整備が必須（耐震改修や解体）
◆変更後（2024年1月1日以降の譲渡） 相続人が2人以下 一人あたりの控除額：3,000万円
相続人が3人以上 一人あたり：2,000万円
譲渡から翌年2月15日までに買主が工事すればOKに
◆該当するかを確認する方法
- 譲渡日が2024年1月1日以降であること
- 相続人が3人以上いるかどうか
- 相続後3年以内か、かつ譲渡期限が令和9年（2027年）12月31日までに完了
- 空き家が対象要件（築年数・用途・耐震等）を満たしていること
これらの条件を満たす場合、控除額は通常の3000万円ではなく、2,000万円になりますのでご注意ください。
2.■国税庁公式解説より（改正内容抜粋）
被相続人居住用家屋等の譲渡所得の3,000万円特別控除の特例については、
譲渡時までに耐震改修工事が完了していない場合でも、譲渡日から翌年2月15日までに買主が耐震改修を完了し、証明書を取得したときは適用可能 となる。（令和6年度税制改正）
✔️ 令和6年4月1日以降の譲渡分で
✔️ 買主が翌年2月15日までに耐震改修＋証明書取得する
■特例の適用を受けるための要件ハの（イ）（ロ）（ハ）の（ロ）
（ロ） 譲渡の時からその譲渡の日の属する年の翌年2月15日までの間に、一定の耐震基準を満たすこととなったこと。
3.■空き家の3,000万円特別控除を使うには、一定の条件のもと、
売却前に耐震リフォームをするか、建物を解体して土地として売却するという要件が含まれています
■ ポイント：売却前の「耐震改修」または「解体」が必須
これは、旧耐震基準の建物（昭和56年5月31日以前の建築）が多く老朽化しており、そのまま流通させると安全面で問題があるためです。
そのため、以下のいずれかをしなければ、3,000万円控除は使えません。
① 建物を残して売る場合
- 現行の耐震基準に適合するようにリフォーム（耐震改修）してから売却する。
② 建物を壊して土地として売る場合：
- 売却前に建物を解体して更地にする。
■ 国税庁の公式記載（要約）
昭和56年5月31日以前に建築された建物であって、譲渡の時までにその建物を次のいずれかの方法で処理していること
・耐震基準に適合するように補強工事を行うこと
・除却（取り壊し）して土地のみを譲渡すること
■ 補足：耐震リフォームにかかる費用と手間
- 耐震リフォームには100万円〜200万円以上かかることが多く、手続きも煩雑です。
- そのため、実務では建物を解体して更地で売る方が簡単かつ確実というケースが多く見られます
つまり、「解体 or 耐震リフォーム」は3,000万円特別控除を受けるための重要な要件の一つです
売却を検討されている場合は、早めに相談して下さい。
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私道承諾書について
「私道承諾書（しどうしょうだくしょ）」とは、不動産取引や建築確認申請などで私道（＝個人が所有する道路）を通行・使用する許可を得るための書類です。とくに家を建てる・再建築する場合には非常に重要になります。
■ 私道承諾書とは？
◆定義：
私道の所有者から、通行やライフライン（上下水道・ガス・電気など）の埋設を認める旨の同意を文書で得たものです。
■私道承諾書が必要な場面
▲建築確認申請
私道に接している土地に建物を建てるには、接道義務を満たす必要があり、私道の使用許可がないと確認が下りないことがあります
▲不動産売買
買主が「その道を使って家に入れるのか？」と心配になるため、承諾書がないと取引が進まないことも。
▲ライフラインの引き込み
私道の下に配管を通すには、所有者の許可が必要です。後々のトラブル回避にもつながります
■私道承諾書に記載される内容（例）
- 私道の所在地・地番
- 承諾する内容（通行、掘削、ライフラインの埋設など）
- 承諾の条件（期限、将来の所有権移転時の効力など）
- 承諾者の氏名・住所・押印（実印が望ましい）
⚠️ 注意点・よくあるトラブル
■承諾は書面で
口約束では法的効力が不十分。書面＋署名・押印が必須
■所有者が複数いる場合
全員からの承諾が必要。1人でも拒否すると建築不可のケースも。
■永続的な承諾ではないことも
期間限定や、所有者変更で無効になる可能性もあるため、内容をよく確認
■「位置指定道路」の場合は別ルール
建築基準法上の「位置指定道路」であれば、承諾書が不要なケースもあります
■ まとめ：私道承諾書は安全・安心のカギ
私道に接道する不動産を購入・建築する場合は、私道承諾書の有無が非常に重要です。将来のトラブルを避けるためにも、必ず内容を確認しましょう。
参考：国土交通省「建築基準法における道路の取扱い」
法定相続情報証明制度
「法定相続情報証明制度（ほうていそうぞくじょうほうしょうめいせいど）」について、ご説明します。
■法定相続情報証明制度とは？
「法定相続人が誰なのか」を法務局が公的に証明してくれる制度です。
相続の手続き（銀行・証券・不動産登記など）では、通常、戸籍を何通も提出する必要がありますよね？
それを簡略化するために、「法定相続情報一覧図」という1枚の証明書を使えるようにしたのがこの制度です。
■どんなときに使える？
相続が発生したあとの、以下のような手続きで利用されます：
- 銀行口座の解約
- 不動産の相続登記
- 株式・証券の名義変更
- 相続税申告 など
■どんな書類がもらえるの？
法務局が発行する「法定相続情報一覧図の写し（登記官の認証付き）」です。
これを各機関に提出すれば、戸籍一式を毎回出さなくて済むようになります。
■手続きの流れ
- 戸籍一式を取得（被相続人の出生から死亡まで、相続人の現在の戸籍など）
- 「法定相続情報一覧図」を作成
- 登記所（法務局）に申出
- 法務局が確認・認証し、写しを交付
※手続きは無料！
※司法書士などの専門家に依頼することも可能です。
■メリットまとめ
戸籍提出が1回で済む 毎回戸籍をコピーする手間がなくなる
無料で取得できる 認証手数料も不要
何枚でも写しを交付してもらえる 複数の金融機関に同時提出できる
手続きがスムーズに進む 書類チェックの時間が短縮
■注意点
- 法定相続情報一覧図の内容にミスがあると、再提出が必要
- 法定相続人が確定していないと使えない（相続放棄がまだの場合など）
■どこで手続きできる？
法務局（登記所）で、郵送や窓口で申出可能です。
全国どこの法務局でもOK（一部制限あり）
