守秘義務
不動産の売買では、売却価格や契約内容、個人情報など、さまざまな情報が不動産会社に伝えられます。
そこで気になるのが、「家族なら、本人の取引内容を不動産会社に聞いても教えてもらえるか？」
という点です。
特に相続した不動産の売却などでは、兄弟姉妹や親族が関係することも多く、「同じ家族なのだから教えてもらえるはず」と思う方もいるかもしれません。
基本的には家族や親族であっても、本人の同意なく取引内容などを教えてもらうことはできません。
■ 家族や親族でも、本人とは別の人です
例えば、兄弟の一人が不動産を売却した場合、別の兄弟が不動産会社に、
「いくらで売ったのですか？」
「どのような条件で契約したのですか？」
「売却代金はいつ受け取ったのですか？」
と問い合わせても、不動産会社が自由に答えられるわけではありません。
不動産会社には、業務上知り得た情報を正当な理由なく第三者へ漏らしてはいけないという守秘義務があります。
そして、たとえ親子や兄弟姉妹などの親族であっても、本人とは別の人である以上、原則として勝手に情報を開示することはできません。
■ 「相続に関係しているから知る権利がある」とは限りません
特に注意したいのが、相続に関係する不動産です。
相続人同士であれば、他の相続人が行った取引について「自分にも知る権利がある」と感じることがあるかもしれません。
しかし、相続に関係しているというだけで、不動産会社が本人の取引情報を自由に開示できるわけではありません。
誰が不動産の所有者なのか、誰が契約当事者なのか、どのような権限や同意があるのかなど、個別の状況によって判断する必要があります。
■ 情報を確認したい場合はどうすればいい？
家族や親族の不動産取引について確認したいことがある場合は、まず取引をした本人に確認することが基本です。必要に応じて、本人から不動産会社へ「この人に説明してもよい」と同意してもらうなど、正式な手続きを取ることで対応できる場合もあります。相続や遺産分割などの権利関係が絡み、「自分に確認する権利があるのでは？」という場合には、不動産会社への問い合わせだけで解決しようとせず、弁護士や司法書士などの専門家へ相談することも選択肢になります。
■ まとめ
不動産会社が家族や親族からの問い合わせに対して「お答えできません」と回答するのは、決して意地悪をしているわけではありません。
大切な個人情報や取引情報を守るために、守秘義務に基づいて対応しているためです。
「家族だから教えてもらえる」とは限らないことを知っておくと、相続や不動産売却の際にも余計なトラブルを避けやすくなります。
家族間で不動産について話し合う必要がある場合は、できるだけ当事者同士で情報を共有し、必要であれば不動産会社や専門家を交えながら進めていくことが大切です。
注視地区の懲役と罰金
■相模原市における「重要土地等調査法」の指定状況
相模原市においては、「重要施設周辺及び国境離島等における土地等の利用状況の調査及び利用の規制等に関する法律（令和3年法律第84号）（以下「重要土地等調査法」という）」に基づき、以下のとおり区域指定が行われています。
■制度の概要
本法は、安全保障上重要な施設や国境離島等の機能を阻害するおそれのある土地利用を防止することを目的としています。
■注視区域の対象地
神奈川県相模原市には、防衛関係施設である陸上装備研究所および相模総合補給廠が所在しており、これらの周囲おおむね1,000メートル以内の区域が「注視区域」に指定されています。
なお、本区域は町田市の一部地域とあわせて指定されており、相模原市内の該当エリアも含まれます。
■特別注視区域の指定状況
相模原市においては、座間市に所在するキャンプ座間（座間駐屯地）周辺の区域が主として「特別注視区域」に指定されています。
■注意点・補足
・「注視区域」においては届出義務はありませんが、国による土地・建物の利用状況に関する調査が実施される場合があります。
・「特別注視区域」においては、200平方メートル以上の土地の売買等について、事前に国への届出が必要です。
・指定状況は、法令の改正や区域の追加等により変更される可能性があります。最新の情報については、内閣府または神奈川県・相模原市の公式発表をご確認ください。
■今後の確認方法
・相模原市公式ウェブサイト（基地対策課）
・内閣府「重要土地等調査法」専用ページ
また、特定の町丁目や土地が指定対象に該当するかについては、以下のコールセンターへのお問い合わせを推奨します。
【内閣府重要土地等調査法コールセンター】
電話番号：0570-001-125（平日9:30～17:30）
■届出を行わなかった場合等の罰則（内閣府HPより）
以下のいずれかに該当する場合、6か月以下の懲役または100万円以下の罰金が科されることがあります（法第26条）。
・届出を行わずに契約を締結した場合（法第13条第1項）
・契約締結日を含め2週間以内に届出を行わなかった場合（法第13条第3項）
・虚偽の届出を行った場合（法第13条第1項または第3項）
※やむを得ない事情により届出ができなかった場合は、速やかにコールセンターへご相談ください。
※リンク：内閣府重要土地調査法HPへl
不動産選びこそ、プロと一緒に
― FP資格者が教える住まいとライフプラン ―
住宅を選ぶということは、単に「家を買う」「部屋を借りる」ということではありません。
どこに住み、毎月いくら住居費を負担し、どのような暮らしをするのか。
その選択は、これからの生活や家計、子どもの教育、仕事、老後、そして人とのつながりにまで関係してきます。
だからこそ、不動産選びでは「物件が気に入ったから」という理由だけで決めるのではなく、これからの人生全体を考えながら住まいを選ぶことが大切です。
■「買える家」と「安心して暮らせる家」は違います
住宅ローンの審査が通る金額と、将来にわたって無理なく返済できる金額は、必ずしも同じではありません。
住宅を購入した後には、住宅ローンだけでなく、固定資産税、管理費・修繕積立金、建物の維持修繕費など、さまざまな費用がかかります。
さらに、人生には教育費、車の購入、親の介護、病気やケガ、転職、退職、老後の生活など、さまざまな出来事があります。
そのため、住宅購入では「今払えるか」だけではなく、10年後、20年後も安心して暮らしていけるかという視点が重要になります。
■住まい選びはライフプランから考える
FP（ファイナンシャルプランナー）の視点では、住宅を単独で考えるのではなく、
収入・支出・貯蓄・教育資金・保険・住宅ローン・老後資金・相続などを含めて、人生全体の資金計画から住まいを考えます。
例えば、住宅にお金をかけ過ぎれば、教育や趣味、旅行、老後のために使えるお金が少なくなるかもしれません。
反対に、価格だけを優先して住む場所を選べば、通勤時間が長くなったり、家族や友人との交流が減ったり、将来の暮らし方に合わなくなったりすることもあります。
住まいは、人生の「器」です。
どの家を選ぶかによって、毎日の生活だけでなく、家族との時間、人とのつながり、お金の使い方、そして将来の選択肢まで変わってきます。
■不動産選びこそ、プロと一緒に
インターネットを使えば、たくさんの物件を見ることができます。しかし、価格や間取り、築年数だけでは、その住宅がお客様の人生に本当に合っているかまでは分かりません。
大切なのは、「どの物件を買うか」の前に、「これからどのような人生を送りたいのか」を考えることです。
私たちは不動産の知識だけではなく、FP資格者としてお金や将来設計の視点も取り入れながら、お客様と一緒に住まいを考えていきます。
「いくらまで借りられるか」ではなく、「いくらなら安心して暮らしていけるのか」。
「今気に入る家」だけではなく、「これからの人生にも合う家なのか」。
住まいを購入することをゴールにするのではなく、その住まいで始まる暮らしまで考える。
それが、私たちが大切にしている不動産選びです。
私道承諾書
「私道承諾書（しどうしょうだくしょ）」とは、不動産取引や建築確認申請などで私道（＝個人が所有する道路）を通行・使用する許可を得るための書類です。
家を建てる・再建築する場合には非常に重要になります。
■ 私道承諾書とは？
◆定義：私道の所有者から、通行やライフライン（上下水道・ガス・電気など）の埋設を認める旨の同意を文書で得たものです。
■私道承諾書が必要な場面
▲建築確認申請
私道に接している土地に建物を建てるには、接道義務を満たす必要があり、私道の使用許可がないと確認が下りないことがあります
▲不動産売買
買主が「その道を使って家に入れるのか？」と心配になるため、承諾書がないと取引が進まないことも。
▲ライフラインの引き込み
私道の下に配管を通すには、所有者の許可が必要です。後々のトラブル回避にもつながります
■私道承諾書に記載される内容（例）
- 私道の所在地・地番
- 承諾する内容（通行、掘削、ライフラインの埋設など）
- 承諾の条件（期限、将来の所有権移転時の効力など）
- 承諾者の氏名・住所・押印（実印が望ましい）
▲ 注意点・よくあるトラブル
■承諾は書面で
口約束では法的効力が不十分。書面＋署名・押印が必須
■所有者が複数いる場合
全員からの承諾が必要。1人でも拒否すると建築不可のケースも。
■永続的な承諾ではないことも
期間限定や、所有者変更で無効になる可能性もあるため、内容をよく確認
■「位置指定道路」の場合は別ルール
建築基準法上の「位置指定道路」であれば、承諾書が不要なケースもあります
■ まとめ：私道承諾書は安全・安心のカギ
私道に接道する不動産を購入・建築する場合は、私道承諾書の有無が非常に重要です。将来のトラブルを避けるためにも、必ず内容を確認しましょう。
参考：国土交通省「建築基準法における道路の取扱い」
※電柱・NTTやケーブルテレビの線が上空を通過している場合の承諾書を得る場合もあります。
建築条件付き売地
【建築条件付き売地とは】
土地売買契約締結後、3か月以内に土地売主業者（指定建築会社の場合もあり）と建物の建築請負契約を締結していただくことを条件として販売します。
建物はあらかじめご用意した間取りプランを基本として建築を行います。
外壁や内装、設備のカラー選択や一部オプションの追加・変更が可能ですので、お好みに合わせた住まいづくりをしていただきます。
建築請負契約の締結期限は土地売買契約後3か月以内となっております。
そのため、期限内に建築請負契約が成立しない場合は、土地売買契約も白紙解除となり、お預かりした金銭は返還されます。
一般的には土地契約後、約1か月半程度で建築請負契約を締結することが多いため、注文住宅のように長期間かけて一から間取りや仕様を検討する販売方法とは異なります。
あらかじめ用意されたプランを基に、カラーや設備仕様などを選択しながら住まいづくりを進めていただく形となります。
告知義務
「超高齢化社会における不動産取引における孤独死の告知義務」について、国土交通省のガイドラインを基に説明します
■告知義務の基本的な考え方
2021年10月に国土交通省が公表した「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」により、孤独死を含む人の死に関する告知義務の基準が明確化されました
■告知義務が原則不要なケース
- 自然死（老衰や病死）や、日常生活の中での不慮の事故死（転倒事故、誤嚥など）で、かつ特殊清掃等が行われていない場合は、原則として告知義務はありません。
自宅における死因のうち、老衰や病死による死亡が9割以上を占める一般的なものであるため、買主・借主の判断に重要な影響を及ぼす可能性は低いと考えます
▲ 告知義務が必要となるケース
- 自殺、他殺、火災による死亡など、事件性のある死が発生した場合
- 自然死や不慮の事故死であっても、遺体の発見が遅れ、特殊清掃や大規模なリフォーム等が行われた場合。
- 死因が明らかでない場合（自然死か自殺・他殺か判断できない場合）
これらの場合、買主・借主の判断に重要な影響を及ぼす可能性があるため、告知義務が生じます
■告知義務の期間
- 賃貸借取引において、上記の告知義務が必要な事案が発生してから概ね3年が経過した後は、原則として告知義務は不要とされています。
- ただし、事件性、周知性、社会に与えた影響等が特に高い事案については、3年経過後も告知が必要となる場合があります。
告知義務の有無や期間については、個別の事案の内容や社会的影響等を総合的に判断する必要があります。全宅連
■ 告知の方法と内容
- 告知を行う際には、事案の発生時期、場所、死因、特殊清掃等が行われた場合はその旨を伝える必要があります。
- ただし、亡くなった方やその遺族等の名誉及び生活の平穏に十分配慮し、氏名、年齢、住所、家族構成や具体的な死の態様、発見状況等を告げる必要はありません。
宅地建物取引業者は、売主・貸主に対して告知書等への適切な記載を求め、これを買主・借主に交付することが、トラブルの未然防止と迅速な解決のためにも有効です
■まとめ
▲自然死（老衰・病死）
告知義務原則不要 特殊清掃等が行われていない場合
▲日常生活の中での不慮の事故死
告知義務原則不要 特殊清掃等が行われていない場合
▲自殺・他殺・火災による死亡
告知義務必要 事件性があるため
▲自然死や不慮の事故死でも特殊清掃等が行われた場合
告知義務必要 遺体の発見が遅れた場合等
▲死因が明らかでない場合
告知義務必要 自然死か自殺・他殺か判断できない場合
▲告知義務が必要な事案発生から3年経過後（賃貸借取引）
告知義務原則不要 事件性、周知性、社会的影響等が特に高い場合を除く
■告知義務の有無や内容については、個別の事案の内容や社会的影響等を総合的に判断する必要があります
参考：「宅地建物取引業者による人の死の告知に関する ガイドライン」
令和３年１０月 国土交通省 不動産・建設経済局 不動産業課
宅建業者が売主の契約不適合責任
宅建業者が売主の場合は、一般の個人売主よりも買主保護が強くなります。
宅建業者が売主の場合、引渡し後に契約内容と異なる不具合（契約不適合）が見つかったときの責任を、法律で一定期間負うことが義務付けられています。
個人が売主の場合は「契約不適合責任を負わない」という特約も可能ですが、宅建業者が売主の場合は買主に不利な特約が制限されています。
そのため、引渡し後に雨漏りやシロアリ被害、給排水管の故障などの不具合が見つかった場合、買主は宅建業者に修補や損害賠償などを求めることができます。
法律上は、宅建業法により、
買主が不具合を発見して宅建業者に通知できる期間を、引渡しの日から2年以上とする必要があります。
「契約不適合責任なし」は原則できない
- 「責任期間3か月」は無効
- 少なくとも「引渡しから2年以上」は買主が通知できる期間を設ける必要があるということです。
実務では、「引渡しから2年間」などの契約が多く見られます。
宅建業者が売主の場合、法律により引渡し後も一定期間は不具合に対する保証責任があります。
契約不適合責任
契約不適合責任とは、売買契約の内容と実際の物件の状態が違っていた場合に、売主が負う責任のことです。
例えば、購入後に雨漏りやシロアリ被害、給排水管の故障など、契約時に知らされていなかった不具合が見つかり、それが契約内容に適合していないと判断された場合、買主は売主に修理や代金の減額などを求めることができます。
ただし、すべての不具合について売主が責任を負うわけではありません。契約書で「契約不適合責任を負わない」「責任期間は引渡し後3か月」などの特約が定められている場合は、その内容が優先されます。
分 筆
分筆（ぶんぴつ）とは、不動産登記において一つの土地（筆）を複数の土地に分ける手続きのことを言います。
■ 分筆の基本情報
【1】なぜ分筆するの？
- 相続で土地を分けたいとき
- 売買や贈与で一部だけ譲渡したいとき
- 複数の用途に土地を分けて使いたいとき（例：住宅用・店舗用）
【2】分筆の条件
- 地目ごとに分ける（農地は農地として）
- 境界が確定している必要あり（隣地とのトラブル防止）
- 測量が必要（通常は土地家屋調査士が対応）
【3】必要な手続き
- 土地家屋調査士に依頼して測量・境界確認
- 分筆登記申請（法務局にて）
- 登記完了後、新たな地番が付き、それぞれ独立した不動産になります
【4】必要書類（一例）
- 登記申請書
- 分筆図（測量結果）
- 所有者の本人確認書類
- 委任状（代理人が申請する場合）
【5】注意点
- 市街化調整区域などでは制限がある場合も
- 農地の場合、「農地法の許可」が必要になることも
擁壁所有者
■擁壁の所有者を判断するポイント
① 擁壁がどちらの土地に属しているか
擁壁の設置位置が境界線のどちら側にあるかによって、所有者が判断されることがあります。
- 擁壁が片側の土地に完全にある → その土地の所有者が擁壁の所有者
- 擁壁が境界線をまたいで設置されている → 両方の所有者で共有している可能性あり
- ◇大きな高低差のある分譲地等の多くは、区画を考えてから工事をします。境界杭を打ち付けて工事をしても実際は無理なので、造成工事が終わってから境界の杭を打ちます。作成した図面通りに登記申請すると擁壁の間が境界になる事があります。擁壁全てを上敷地所有者のもの、下敷地所有者のものではなく、その杭から境界になります。（擁壁は共有）
② 擁壁の目的と造成の経緯
擁壁が「どちらの土地を支えるために作られたのか」も重要です。
- 高い土地の所有者が土を崩さないように造成した → 高い方の土地の所有者が設置したとされ、所有者になるケースが多い
- 低い土地の所有者が土砂の侵入を防ぐために設置した → 低い方の所有者が設置した可能性あり
実際には、開発業者や造成時の資料（開発許可図面、境界確認書、登記簿など）を確認する必要があります。
③ 登記簿や土地境界図で確認
- 擁壁そのものが建物ではないため、登記されていないことが多いですが、土地の登記簿や実測図などで境界線や擁壁の位置が確認できる場合もあります。
- 不動産調査士や土地家屋調査士に相談して、「境界標（杭）」の位置を確認するのが確実です。
よくあるトラブルと注意点
- 擁壁の修繕や崩落時の責任については、所有者の責任になる可能性があります。
- 共同利用している場合でも、誰が修繕費を出すかでトラブルになることがあります。
- 不動産の売買時にも、擁壁の所有・管理責任の確認は重要です。
■まとめ：擁壁の所有者は？
擁壁の位置 境界線のどちら側かを確認
造成の経緯 どちらの土地のために作られたか
登記・図面 登記簿や実測図、境界標を確認
不明な場合は、不動産専門家に相談するのがベストです
