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位置指定道路とは？

■ 位置指定道路とは？

「位置指定道路（いちしていどうろ）」とは、建築基準法第42条1項5号に基づいて、建築基準法上の道路として特別に指定された私道のことをいいます。

簡単にいうと、家を建てるときに「接道義務（建物は原則として幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならない）」がありますが、そのために市区町村の許可を得て、私道を“公道のように”扱ってよいとする制度です。

■ 特徴

• 私道であるが、法律上の「道路」として扱われる
• 開発者（または土地所有者）が申請し、役所から「位置指定」を受ける
• 公道と同じく、建築確認がとれる道路として使える
• 道路の幅は原則4m以上必要（2項道路と同じ）

■ メリット・デメリット

メリット

• 公道に面していない土地でも、建築が可能になる
• 土地の開発自由度が高まる

デメリット

• 私道のため、維持管理（舗装・清掃・除雪など）は所有者や利用者の責任
• 通行トラブル（通行権の制限など）が起きる場合も

■ よくある注意点

• 売買時には「位置指定道路であるか」「持分があるか」を確認する必要があります
• 再建築や建て替え時に支障が出ることもあるため、事前確認が大切

以上が「位置指定道路」についての基本です。

孤独死とは

家族や他人に看取られることなく、一人きりで亡くなることを指します。

日本では高齢化や単身世帯の増加により、特に社会的な問題として注目されています。

■ 孤独死の定義（一般的な意味）

法律上の明確な定義はありませんが、一般的には以下のように理解されています：

• 一人暮らしの人が自宅などで死亡
• 死亡後、一定期間発見されない
• 誰にも看取られない状態での死

■ 孤独死が問題とされる理由

■ 孤独死の背景

• 高齢化社会（特に「8050問題」など）
• 未婚化・晩婚化
• 地域のつながりの希薄化
• 経済的困窮や精神的疾患
• 仕事や人間関係からの疎外

■ 孤独死の予防策

■ 孤独死と不動産（参考）

孤独死が起きた住宅は「心理的瑕疵物件（事故物件）」とされる可能性があり、以下のような影響が出ます：

• 賃料の低下
• 次の借主への告知義務（一定期間）
• 原状回復・特殊清掃費の発生

神奈川県条例、マンションの道路幅員について

■延面積が1,000㎡を超える建築物の敷地は、道路に6メートル以上接していないといけない。

ただし、敷地に広い空き地がある場合や、安全面で問題がないと知事が認めた場合は例外あり。

延床面積が1,000㎡を超える建物で道路幅員が6M以下のものは、既存不適格かどうか調査が必要です。

■神奈川県条例の解説（神奈川県県土整備局建築住宅部建築指導課）　I-10より　引用

（大規模な建築物の敷地と道路との関係） 第4条 延べ面積が 1,000 平方メートルを超える建築物の敷地は、道路に6メートル以上接しなければならない。た だし、その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の建築物で知事が安全上支障がないと認めて 許可したものについては、この限りでない。

占有権とは

■ 占有権とは？

占有権とは、「物を事実上支配している人が持つ権利」のことです。
たとえば、土地や建物を実際に使用・管理している人が「占有者」となり、その状態を法律的に保護するための権利です。

■ 占有権の特徴

1. 登記や契約がなくても成立
   　→ 実際に使っていれば占有があるとされます。
2. 所有権と異なる
   　→ 所有者でなくても、借りている人や不法占拠者でも「占有者」としての立場があります。
3. 法律上の保護がある
   　→ 他人が勝手に物を奪ったり壊したりした場合、「占有者」として返還請求や損害賠償ができることがあります。

■ 占有の種類

■ 占有権に関連する法律効果

1. 占有回収請求（民法198条）
   　→ 不法に奪われた場合、占有者はその物を取り戻す請求ができます。
2. 時効取得の起点になる
   　→ 例えば、土地を20年間占有し続けると所有権を取得できる可能性があります（時効取得）。
3. 善意・悪意の違いが影響
   　→ 占有者が「本当の所有者だと思っていた（善意）」かどうかで法的保護の範囲が変わります。

■ 具体例で理解

• Aさんが土地を借りて使っている → Aさんに占有権がある（他主占有）
• Bさんが誰の土地か知らずに住んでいる → Bさんに占有権があるが、所有権とは別
• Cさんが他人の物を勝手に持ち帰った → 不法占有だが、法律上の「占有者」として扱われることもある

■ まとめ

• 占有権は「実際に持っていること（事実上の支配）」に基づく権利
• 所有者でなくても認められる
• 法的保護がある（占有回収、時効取得など）

敷地の高低差について

「敷地の高低差」とは、土地の中での高さの違いや、隣地や道路との間にある高低差のことを指します。一見平坦に見える土地でも、実際には数十センチ～数メートルの差があることは珍しくありません。以下の点が特に重要です。

■ 敷地の高低差があるときの主な注意点

① 基礎工事の影響

• 高低差があると、ベタ基礎・布基礎のどちらにしても、土留めや段差を吸収する構造が必要になります。
• 地面を削る（掘削）・盛る（盛土）作業が発生し、土工費が高額になる傾向があります。
• 極端な高低差では、擁壁（ようへき）と呼ばれるコンクリートの壁を設ける必要があり、これが数十万円〜数百万円の費用になることもあります。

② 外構工事（階段・スロープ・塀など）

• 玄関までの階段、スロープ、カースペースの勾配などを設計する必要があります。
• 車庫をつくる場合、道路より敷地が高いとコンクリートのスロープを設ける必要があり、これにも費用がかかります。
• 敷地が低いと雨水の逆流防止なども検討しなければなりません。

③ 造成工事の必要性

• 高低差が大きい土地では、宅地として使うために造成工事（地盤整備）が必須になります。
• 特に古家付きの土地などでは、解体後に地形が明らかになることもあり、後から想定外の費用が発生するリスクもあります。

④ 近隣や道路との関係

• 隣地より高い場合：擁壁の安全性、越境、排水トラブルなどに注意が必要です。
• 道路より高い／低い：出入りのしやすさ（バリアフリー性）、見通しの悪さ、安全性にも関わります。

■ 敷地の高低差を確認する方法

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路線：小田急小田原線（各駅停車・準急が停車）

• 所在地：神奈川県相模原市南区松が枝町
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交通アクセス

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リフォーム工事の補助金

リフォーム工事に関する補助金制度について、国や神奈川県、横浜市が提供する主な制度を以下にまとめました。詳細は各制度の公式サイトをご確認ください。

■ 国の主な補助金制度（2025年度）

1. 子育てグリーン住宅支援事業

• 対象工事：開口部の断熱改修、躯体の断熱改修、エコ住宅設備の設置、子育て対応改修、防災性向上改修、バリアフリー改修、空気清浄機能・換気機能付きエアコンの設置、リフォーム瑕疵保険等への加入
• 補助額：工事内容に応じて5万円～最大60万円/戸
• 申請期間：2024年11月22日以降に着手した工事が対象。予算上限に達するまで（遅くとも2025年12月31日まで）
• 備考：登録事業者が申請手続きを代行

2. 先進的窓リノベ2025事業

• 対象工事：高断熱窓への改修
• 補助額：窓性能グレードに応じて一定額、上限200万円/戸
• 申請期間：2024年11月22日以降に着手した工事が対象

3. 給湯省エネ2025事業

• 対象工事：高効率給湯器の設置（エコキュート、ハイブリッド給湯器、エネファームなど）
• 補助額：導入機器に応じて6万円～20万円
• 申請期間：2024年11月22日以降に着手した工事が対象
• ■ 神奈川県の補助金制度

神奈川県既存住宅省エネ改修事業費補助金（令和7年度）

• 対象工事：既存住宅の窓、壁、天井、床の断熱改修
• 補助額：補助対象経費の1/3または20万円のいずれか低い額を上限
• 申請期間：令和7年4月25日（金）から令和7年12月26日（金）まで
• 備考：交付決定前に事業に着手した場合は補助金の交付対象外

■ 横浜市の補助金制度

1. 省エネ住宅住替え補助制度（リノベ型）

• 対象：窓など全ての開口部が断熱改修（ZEHレベル以上）されており、新耐震基準に適合している住宅への住替え
• 補助額：基礎額70万円、市外からの転入で30万円加算、再エネ設備導入で50万円加算
• 詳細：横浜市公式サイト+1ハピすむ+1

2. 固定資産税・都市計画税の減額制度

• 対象工事：窓改修工事、床・天井・壁断熱工事、太陽熱利用冷温熱装置、潜熱回収型給湯器、ヒートポンプ式給湯器、燃料電池コージェネレーションシステム、エアコンディショナー、太陽光発電設備の取替え・取付
• 減額内容：120㎡以下の場合、1/3減額（長期優良住宅の場合2/3減額）

■補助金制度の検索方法

地方公共団体が実施する住宅リフォーム支援制度を検索できるサイトがあります。お住まいの市区町村の補助金制度を確認する際にご活用ください。

• 住宅リフォーム支援制度検索サイト：

リフォーム工事の補助金制度は多岐にわたり、条件や申請方法も異なります。詳細な情報や申請手続きについては、各制度の公式サイトやお住まいの自治体の窓口にお問い合わせください。

告知義務について

「超高齢化社会における不動産取引における孤独死の告知義務」について、国土交通省のガイドラインを基に説明します。

■告知義務の基本的な考え方

2021年10月に国土交通省が公表した「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」により、孤独死を含む人の死に関する告知義務の基準が明確化されました。

✅ 告知義務が原則不要なケース

• 自然死（老衰や病死）や、日常生活の中での不慮の事故死（転倒事故、誤嚥など）で、かつ特殊清掃等が行われていない場合は、原則として告知義務はありません。

自宅における死因のうち、老衰や病死による死亡が9割以上を占める一般的なものであるため、買主・借主の判断に重要な影響を及ぼす可能性は低いと考えます。

▲ 告知義務が必要となるケース

• 自殺、他殺、火災による死亡など、事件性のある死が発生した場合。
• 自然死や不慮の事故死であっても、遺体の発見が遅れ、特殊清掃や大規模なリフォーム等が行われた場合。
• 死因が明らかでない場合（自然死か自殺・他殺か判断できない場合）。

これらの場合、買主・借主の判断に重要な影響を及ぼす可能性があるため、告知義務が生じます。

■告知義務の期間

• 賃貸借取引において、上記の告知義務が必要な事案が発生してから概ね3年が経過した後は、原則として告知義務は不要とされています。
• ただし、事件性、周知性、社会に与えた影響等が特に高い事案については、3年経過後も告知が必要となる場合があります。

告知義務の有無や期間については、個別の事案の内容や社会的影響等を総合的に判断する必要があります。全宅連

■ 告知の方法と内容

• 告知を行う際には、事案の発生時期、場所、死因、特殊清掃等が行われた場合はその旨を伝える必要があります。
• ただし、亡くなった方やその遺族等の名誉及び生活の平穏に十分配慮し、氏名、年齢、住所、家族構成や具体的な死の態様、発見状況等を告げる必要はありません。

宅地建物取引業者は、売主・貸主に対して告知書等への適切な記載を求め、これを買主・借主に交付することが、トラブルの未然防止と迅速な解決のためにも有効です。

■まとめ

告知義務の有無や内容については、個別の事案の内容や社会的影響等を総合的に判断する必要があります。

参考：「宅地建物取引業者による人の死の告知に関する ガイドライン」

　　　　令和３年１０月 国土交通省 不動産・建設経済局 不動産業課

連帯保証人とは

賃貸契約に関する保証制度、特に連帯保証人制度の見直しについて、説明します。

1. 連帯保証人とは？

連帯保証人は、借主が賃料を支払わなかったり契約違反をした場合、借主と同じ責任を負う人です。債権者（この場合オーナーや管理会社）は、借主に請求せず直接連帯保証人に請求できるほど、責任が重い立場にあります。

2. 制度の見直し（民法改正）について

2020年4月1日に施行された改正民法により、個人が連帯保証人になる場合、次のような制限が加わりました。

■ 極度額の設定が義務化

• 個人が連帯保証人になる場合、「極度額」（保証の限度額）を契約書に明記しなければ、その保証契約は無効になります。
• これにより、連帯保証人は無制限な責任を負わされるリスクが軽減されました。

3. 極度額とは？

• 例えば、「極度額300万円」と明記されていれば、借主がいくら滞納しても、連帯保証人に請求できるのは最大300万円までです。
• 家賃が月10万円であれば、30か月分（＝2年半）までの滞納分が限度、というイメージです。

4. 滞納が何か月で連帯保証人に通知されるか？

これは契約内容や管理会社の運用によります。一般的には：

• 1～2か月滞納時点で借主・連帯保証人に連絡が行くケースが多いです。
• 連帯保証人への通知義務は法律で明記されているわけではありませんが、適切なタイミングで通知することが求められています。

5. 2か月以上の支払義務違反と契約解除

• 契約書に「2か月以上賃料を滞納した場合、契約解除できる」とあれば、貸主はその時点で契約解除できます。
• しかし、貸主が何か月も滞納状態を放置した場合でも、連帯保証人に極度額までの請求はできます。

6. 空き家状態が続いていた場合は？

• 借主が退去せず、長期間家賃を滞納し続け、かつオーナーが対応しなかった場合でも、連帯保証人には極度額までの責任が生じる可能性があります。
• ただし、貸主の「損害拡大回避義務」に反する場合は、保証人の責任が軽減される可能性もあります。

まとめ

相続登記の申請が義務化されました

2024年4月1日から施行された「相続登記の申請義務化」について、わかりやすくご説明します。

■相続登記の申請義務化とは？

これまで、不動産の相続が発生しても「相続登記（名義変更）」をしなくても罰則がなかったため、長年放置されるケースが多く問題となっていました。

そこで、2024年4月1日から、相続による不動産の登記（名義変更）が義務化され、一定期間内に申請しないと**過料（罰金）**が科されることになりました。

■何が義務化されたの？

不動産を相続した人（相続人）は、取得を知った日から原則3年以内に、相続登記を申請しなければならない。

■いつから？

◆ 2024年（令和6年）4月1日 から適用されています。

■罰則は？

正当な理由なく申請しなかった場合は、10万円以下の過料が科される可能性があります。

■対象になる人は？

• 相続で土地や建物を取得した人（法定相続・遺言・遺産分割問わず）
• 複数の相続人がいる場合は、各相続人ごとに申請義務があります

■過去の相続にも適用されるの？

はい、過去の相続も対象になります。

たとえば、昔の相続で名義変更がされていなかった場合でも、義務化の施行日（2024年4月1日）から3年以内に申請しないと、過料の対象になる可能性があります。

■簡略的な手続きもあります

登記申請が難しい方のために、簡易的な「相続人申告登記」制度もあります。
これは、「自分が相続人である」と法務局に申告するだけで、申請義務を果たしたことになります（ただし名義変更ではないので注意）。

■まとめ：

◆相続登記は、司法書士に依頼することが多く、手続きが煩雑な場合は、当社にご相談下さい。