航空法
航空法（こうくうほう）は、日本の空の安全を確保し、航空機の運航や空港の管理、航空従事者の資格などを定めた法律です。正式名称は「航空法（昭和27年法律第231号）」で、所管は国土交通省
航空法の目的
- 航空の安全確保
- 航空機の円滑な運航
- 人命・財産の保護
主な内容（ポイント別）
□ 航空機の定義と分類
- 航空機：人が乗って飛行できる装置（飛行機・ヘリコプターなど）
- 無人航空機（ドローン等）：近年の改正で厳格に規制対象化
□ 飛行ルール（空域・高度）
- 最低安全高度
- 市街地：原則 300m以上
- 人家の少ない地域：原則 150m以上
- 制限空域
- 空港周辺、人口集中地区（DID）、自衛隊・米軍施設周辺 など
- 夜間・目視外飛行は原則禁止（許可制）
□ 空港・飛行場の規制
- 空港周辺の高さ制限
- 建築物・クレーン・広告塔などは制限対象
- 障害物の設置制限
- 建築計画時に航空法の確認が必要なケースあり（不動産実務で重要）
□ 航空従事者の資格
- 操縦士（パイロット）
- 航空整備士
- 航空管制官
→ 国家資格・免許制
□ 無人航空機（ドローン）規制（重要）
- 100g以上は航空法の対象
- 原則禁止行為：
- 人口集中地区（DID）上空
- 夜間飛行
- 人・建物から30m未満
- 催し場所上空
- 国交省の許可・承認が必要な場合あり
- ■不動産・建築実務との関係（実務上の注意）
- 空港周辺土地
- 建物高さ制限 → 収益性・建築計画に影響
- クレーン・看板
- 一時的でも届出・制限対象になることあり
- ドローン撮影
- 物件撮影でも無許可飛行は違法の可能性
- 空港周辺土地
□関連法令（セットで確認）
- 建築基準法（高さ制限・用途地域）
- 小型無人機等飛行禁止法（重要施設周辺）
- 電波法（無線通信）
- □各自治体条例規制
-
- 空港名を指定した高さ制限
- 相模原・町田・大和エリアでの具体適用
- ドローン撮影を合法に行う方法
相続税の基礎控除、配偶者特別控除
相続税の「基礎控除」と「配偶者の税額軽減（配偶者控除）」について、ご説明します。
■相続税の基礎控除とは？
相続税には「基礎控除」という制度があり、相続財産がこの金額以下であれば、
相続税はかかりません。
■基礎控除の計算式
3,000万円 ＋（600万円 × 法定相続人の数）
＜例＞
法定相続人が配偶者と子ども2人の合計3人の場合
3,000万円 ＋（600万円 × 3）＝ 4,800万円
→ 4,800万円までの遺産には相続税はかかりません。
■配偶者の税額軽減（配偶者控除）とは？
配偶者が相続する場合、特別に大きな控除（非課税枠）があります。これを「配偶者の税額軽減」といいます。
■非課税限度額
配偶者が相続する財産については以下のどちらか大きい方まで非課税になります。
- 1億6,000万円
- 配偶者の法定相続分までの金額
つまり、配偶者が多くの財産を相続しても、一定の範囲なら相続税がかからないという制度です。
■例
配偶者と子ども1人が相続人 → 配偶者の法定相続分は 1/2
遺産が3億円の場合 → 配偶者が1億5,000万円を相続 → 非課税（法定相続分以下）
■注意点
- 配偶者控除を受けるには相続税の申告が必要です（ゼロでも申告しないと控除は適用されません）。
- 配偶者控除があるとはいえ、将来的な二次相続（たとえば配偶者が亡くなった後の相続）を考慮することも大切です。
国税庁
「NO4158 配偶者の税額の軽減」 ご参照ください。
空き家の3,000万円特別控除
「空き家に係る譲渡所得の3,000万円特別控除の特例」
（被相続人の居住用財産の特例）
相続した空き家を一定の条件で売却すると、
譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。
□制度の目的
- 相続後に放置される空き家の増加防止
- 老朽化による倒壊リスクの回避
- 早期流通の促進
根拠法：空家等対策の推進に関する特別措置法
所管：国税庁 国土交通省
主な適用要件（売主側）
① 相続した住宅であること
- 被相続人が一人で居住していた
- 昭和56年5月31日以前建築（旧耐震）
② 相続後の状態
- 事業・賃貸に使用していない
- 空き家である
③ 売却条件
- 売却価格1億円以下
- 相続開始から3年以内の年末までに売却
- 確定申告が必要
耐震要件（改正後のポイント）
現在は 3つの方法 のいずれかでOKです。
□ ① 売主が耐震改修して売却
→ 現行耐震基準を満たす状態で引渡し
□② 売主が解体して更地で売却
→ 建物を除却
□ ③ 購入者が取得後に耐震改修
→ 売却時は旧耐震のままでも可
→ 購入者が取得後に耐震改修し、基準適合証明を取得
この③が制度改正で追加された重要ポイントです。
購入者側のポイント
購入者が耐震改修を行う場合：
- 売買契約で「買主が耐震改修を実施する」ことを明確化
- 改修完了後に耐震基準適合証明書を取得
- 売主の確定申告に必要な書類を用意
改修費用は購入者負担
売主はその証明をもって3,000万円控除適用
実務上の注意
- 証明書取得期限に注意
- 他のマイホーム3,000万円特例との併用不可
- 共有相続は相続人ごとに適用可（条件あり）
非公開会社再任登記と過料について
株式会社などの法人では、たとえ登記事項に変更がなくても、取締役などの任期が満了するたびに登記を行う必要があります。
特に、取締役の任期が10年（最長）とされている非公開会社（株式の譲渡制限がある会社）では、実質的に「同じ内容でも10年ごとに再任登記が必要」となります
✅ 理由と根拠
- 会社法上、取締役や監査役などの役員の任期が満了すると、「退任」とみなされ、登記が必要です。
- たとえ再任（同じ人物が再度就任）であっても、任期の更新＝新たな就任と扱われ、登記しなければなりません
- ■この登記を怠ると、前述のように過料（最大100万円）の対象となります
■対応例
- 任期満了 → 株主総会で再任決議 → 議事録作成 → 2週間以内に登記申請
普通借家契約における解約時の注意点と合意解約書の重要性
普通借家契約における解約時の注意点と合意解約書の重要性
賃貸借契約の解約においては、貸主・借主いずれの都合であっても、後々のトラブルを防ぐための適切な対応が重要です。特に普通借家契約では、解約の進め方に一定のルールや実務上の注意点があります。
貸主都合による解約の場合
貸主からの解約は、単に「6ヶ月前に通知した」だけでは成立しないケースが多く、法律上は「正当事由」が求められます。この要件は非常に厳しく判断されるため、実務上は借主との協議による「合意解約」とするケースが一般的です。
その際に重要となるのが「賃貸借契約合意解約書」です。
書面を交わすことで、解約条件や退去時期などを明確にし、後の紛争を防ぐことができます。
借主都合による解約の場合
借主からの解約については、契約書に定められた解約予告期間（通常1ヶ月前など）を守れば、基本的には問題なく退去が可能です。
ただし、以下のようなケースでは注意が必要です：
- 解約日の認識にズレがある
- 原状回復費用や敷金精算で意見が分かれる
- 短期解約違約金の有無が曖昧
こうしたトラブルを防ぐためにも、借主都合であっても「合意解約書」を作成しておくことが望ましいとされています。
合意解約書に記載すべき主な内容
実務上、以下の項目は最低限明記しておくべきです：
- 解約日および明渡し日
- 家賃の最終支払日
- 原状回復の範囲
- 敷金の精算方法
- 鍵の返却方法
- 双方の債権債務がないことの確認（清算条項）
音信不通などトラブル時の対応
相手方と連絡が取れない場合、一方的に解約を進めることは大きなリスクを伴います。
このような場合は、内容証明郵便などで正式な通知を行い、記録を残しながら慎重に対応することが重要です。
まとめ
賃貸借契約の解約においては、貸主・借主いずれの立場であっても、合意内容を明確に書面化することがトラブル防止の鍵となります。特に貸主都合の場合は必須に近く、借主都合であっても実務上は作成が強く推奨されます。
中古住宅購入時隣地境界
◆中古住宅の購入にあたっては、隣地との境界に関する法的規制にも十分注意が必要です。
◆民法においては建物の外壁や出窓等は原則として隣地境界線から50cm以上の距離を確保する必要があるため、既存建物がこれに抵触していないか事前に確認することが重要です。
◆建築基準法に基づく防火地域等においては、防火性能を満たす外壁とすることで、必ずしも50cmの距離を確保しなくても建築が認められる場合があります。したがって、対象不動産が所在する用途地域や防火指定の内容についても併せて確認することが重要です。
◆現況において境界距離が不足している場合や、将来的なトラブル防止の観点から、隣地所有者との間で現状を相互に確認し合い、越境や距離に関する合意内容を明確にした覚書を作成しておくことが望ましいです。
◆将来の売却時や建替え時にも円滑な手続きが可能となり、不要な紛争リスクを軽減することができます。
不動産業務における守秘義務と「親族からの問い合わせ」
不動産業務における守秘義務と「親族からの問い合わせ」への対応
不動産業務に携わっていると、守秘義務については日頃から強く意識されている方が多いと思います。
顧客情報や取引内容を第三者に漏らさないことは当然であり、実務の中でもしっかりと徹底されていることでしょう。
しかし実際の現場では、「第三者」への対応よりも難しい場面があります。
それが、親族や近しい関係者からの問い合わせです。
■ 親族でも「第三者」であるという原則
例えば、相続が絡んだ不動産取引において、兄弟の一人から「他の兄弟の売買金額を教えてほしい」といった問い合わせを受けることがあります。
このような場合、感情的には「家族なのだから教えてもいいのではないか」と思われがちですが、結論は明確です。
本人の同意がない限り、たとえ親族であっても情報を開示することはできません。
これは単なる社内ルールではなく、
宅地建物取引業法 に基づく守秘義務であり、法的な責任を伴うものです。
■ なぜ親族対応が難しいのか
親族からの問い合わせが難しい理由は主に以下の通りです。
- 「家族だから知る権利がある」という認識
- 相続や金銭が絡み、感情的になりやすい
- 担当者に対して心理的な圧力がかかる
そのため、単に「お答えできません」と伝えるだけでは、関係が悪化してしまうケースも少なくありません。
■ まとめ
不動産業務における守秘義務は、信頼の根幹を支える重要なルールです。
- 親族であっても原則は開示不可
- 本人の同意がある場合のみ例外的に対応可能
- 「法律・ルール」を軸にした説明が重要
- 感情面への配慮と情報保護の両立が求められる
告知義務
「超高齢化社会における不動産取引における孤独死の告知義務」について、国土交通省のガイドラインを基に説明します
■告知義務の基本的な考え方
2021年10月に国土交通省が公表した「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」により、孤独死を含む人の死に関する告知義務の基準が明確化されました
■告知義務が原則不要なケース
- 自然死（老衰や病死）や、日常生活の中での不慮の事故死（転倒事故、誤嚥など）で、かつ特殊清掃等が行われていない場合は、原則として告知義務はありません。
自宅における死因のうち、老衰や病死による死亡が9割以上を占める一般的なものであるため、買主・借主の判断に重要な影響を及ぼす可能性は低いと考えます
▲ 告知義務が必要となるケース
- 自殺、他殺、火災による死亡など、事件性のある死が発生した場合
- 自然死や不慮の事故死であっても、遺体の発見が遅れ、特殊清掃や大規模なリフォーム等が行われた場合。
- 死因が明らかでない場合（自然死か自殺・他殺か判断できない場合）
これらの場合、買主・借主の判断に重要な影響を及ぼす可能性があるため、告知義務が生じます
■告知義務の期間
- 賃貸借取引において、上記の告知義務が必要な事案が発生してから概ね3年が経過した後は、原則として告知義務は不要とされています。
- ただし、事件性、周知性、社会に与えた影響等が特に高い事案については、3年経過後も告知が必要となる場合があります。
告知義務の有無や期間については、個別の事案の内容や社会的影響等を総合的に判断する必要があります。全宅連
■ 告知の方法と内容
- 告知を行う際には、事案の発生時期、場所、死因、特殊清掃等が行われた場合はその旨を伝える必要があります。
- ただし、亡くなった方やその遺族等の名誉及び生活の平穏に十分配慮し、氏名、年齢、住所、家族構成や具体的な死の態様、発見状況等を告げる必要はありません。
宅地建物取引業者は、売主・貸主に対して告知書等への適切な記載を求め、これを買主・借主に交付することが、トラブルの未然防止と迅速な解決のためにも有効です
■まとめ
▲自然死（老衰・病死）
告知義務原則不要 特殊清掃等が行われていない場合
▲日常生活の中での不慮の事故死
告知義務原則不要 特殊清掃等が行われていない場合
▲自殺・他殺・火災による死亡
告知義務必要 事件性があるため
▲自然死や不慮の事故死でも特殊清掃等が行われた場合
告知義務必要 遺体の発見が遅れた場合等
▲死因が明らかでない場合
告知義務必要 自然死か自殺・他殺か判断できない場合
▲告知義務が必要な事案発生から3年経過後（賃貸借取引）
告知義務原則不要 事件性、周知性、社会的影響等が特に高い場合を除く
■告知義務の有無や内容については、個別の事案の内容や社会的影響等を総合的に判断する必要があります
参考：「宅地建物取引業者による人の死の告知に関する ガイドライン」
令和３年１０月 国土交通省 不動産・建設経済局 不動産業課
注視地区の懲役と罰金
■相模原市における「重要土地等調査法」の指定状況
相模原市においては、「重要施設周辺及び国境離島等における土地等の利用状況の調査及び利用の規制等に関する法律（令和3年法律第84号）（以下「重要土地等調査法」という）」に基づき、以下のとおり区域指定が行われています。
■制度の概要
本法は、安全保障上重要な施設や国境離島等の機能を阻害するおそれのある土地利用を防止することを目的としています。
■注視区域の対象地
神奈川県相模原市には、防衛関係施設である陸上装備研究所および相模総合補給廠が所在しており、これらの周囲おおむね1,000メートル以内の区域が「注視区域」に指定されています。
なお、本区域は町田市の一部地域とあわせて指定されており、相模原市内の該当エリアも含まれます。
■特別注視区域の指定状況
相模原市においては、座間市に所在するキャンプ座間（座間駐屯地）周辺の区域が主として「特別注視区域」に指定されています。
■注意点・補足
・「注視区域」においては届出義務はありませんが、国による土地・建物の利用状況に関する調査が実施される場合があります。
・「特別注視区域」においては、200平方メートル以上の土地の売買等について、事前に国への届出が必要です。
・指定状況は、法令の改正や区域の追加等により変更される可能性があります。最新の情報については、内閣府または神奈川県・相模原市の公式発表をご確認ください。
■今後の確認方法
・相模原市公式ウェブサイト（基地対策課）
・内閣府「重要土地等調査法」専用ページ
また、特定の町丁目や土地が指定対象に該当するかについては、以下のコールセンターへのお問い合わせを推奨します。
【内閣府重要土地等調査法コールセンター】
電話番号：0570-001-125（平日9:30～17:30）
■届出を行わなかった場合等の罰則（内閣府HPより）
以下のいずれかに該当する場合、6か月以下の懲役または100万円以下の罰金が科されることがあります（法第26条）。
・届出を行わずに契約を締結した場合（法第13条第1項）
・契約締結日を含め2週間以内に届出を行わなかった場合（法第13条第3項）
・虚偽の届出を行った場合（法第13条第1項または第3項）
※やむを得ない事情により届出ができなかった場合は、速やかにコールセンターへご相談ください。
私道承諾書
「私道承諾書（しどうしょうだくしょ）」とは、不動産取引や建築確認申請などで私道（＝個人が所有する道路）を通行・使用する許可を得るための書類です。
家を建てる・再建築する場合には非常に重要になります。
■ 私道承諾書とは？
◆定義：私道の所有者から、通行やライフライン（上下水道・ガス・電気など）の埋設を認める旨の同意を文書で得たものです。
■私道承諾書が必要な場面
▲建築確認申請
私道に接している土地に建物を建てるには、接道義務を満たす必要があり、私道の使用許可がないと確認が下りないことがあります
▲不動産売買
買主が「その道を使って家に入れるのか？」と心配になるため、承諾書がないと取引が進まないことも。
▲ライフラインの引き込み
私道の下に配管を通すには、所有者の許可が必要です。後々のトラブル回避にもつながります
■私道承諾書に記載される内容（例）
- 私道の所在地・地番
- 承諾する内容（通行、掘削、ライフラインの埋設など）
- 承諾の条件（期限、将来の所有権移転時の効力など）
- 承諾者の氏名・住所・押印（実印が望ましい）
▲ 注意点・よくあるトラブル
■承諾は書面で
口約束では法的効力が不十分。書面＋署名・押印が必須
■所有者が複数いる場合
全員からの承諾が必要。1人でも拒否すると建築不可のケースも。
■永続的な承諾ではないことも
期間限定や、所有者変更で無効になる可能性もあるため、内容をよく確認
■「位置指定道路」の場合は別ルール
建築基準法上の「位置指定道路」であれば、承諾書が不要なケースもあります
■ まとめ：私道承諾書は安全・安心のカギ
私道に接道する不動産を購入・建築する場合は、私道承諾書の有無が非常に重要です。将来のトラブルを避けるためにも、必ず内容を確認しましょう。
参考：国土交通省「建築基準法における道路の取扱い」
※電柱・NTTやケーブルテレビの線が上空を通過している場合の承諾書を得る場合もあります。
