収支シミュレーションの見直し
収支シミュレーションの見直し
築年数が経っている物件では、単純な「表面利回り」だけではリスクを見逃してしまうことがあります。
以下の点に注意して、より現実的なキャッシュフロー予測を立てる必要があります。
1. 修繕費の見込み
- 築古物件では、給排水管の交換や外壁塗装、屋根補修など大きな修繕が近づいていることが多いです。
- 数百万円単位の費用がかかる場合もあるため、事前に専門家に見積もりを依頼しておくと安心です。
2. 家賃下落の可能性
- 築年数が古くなるほど、家賃の下落リスクが高まります。
- 物件周辺の家賃相場と比較して、今後どの程度下がる可能性があるかを把握しましょう。
3. 空室率の上昇
- 築古物件は入居希望者が少なくなりがちで、空室期間が長期化することもあります。
- 地域の空室率や入居ニーズ（学生、単身者、高齢者など）も要チェックです。
4. 固定費の増加
- 古い物件は保険料が高くなる傾向があります。
- 管理費・修繕積立金（マンションの場合）も築年数とともに上がる場合があります。
5. 節税効果の過信に注意
- 築古物件は減価償却による節税メリットが強調されがちですが、実際の現金支出が多ければ赤字になる可能性も。
- 節税だけで判断せず、現金の出入り＝実質収支に注目しましょう。
? 現実的な収支シミュレーション例
| 項目 | 年間予測金額（万円） |
|---|---|
| 年間家賃収入 | 600 |
| 空室ロス（10%） | -60 |
| 管理費・共益費 | -50 |
| 修繕積立・予備費 | -80 |
| 固定資産税 | -30 |
| 火災保険 | -10 |
| 融資返済 | -250 |
| 年間収支合計 | +120 |
※ これは一例であり、実際はもっと詳細な項目と精度の高い見積もりが必要です。
築古物件を買うなら、「利回りが高い＝儲かる」ではないことをしっかり意識し、「将来的な支出やリスクを織り込んだシミュレーション」が成功の鍵です。
