住宅の品質確保の促進等に関する法律
住宅の品質確保の促進等に関する法律とは？家づくりの前に知っておきたい「品確法」
マイホームは、多くの方にとって人生の中でも特に大きな買い物です。
だからこそ、「建てた後に重大な欠陥が見つかったらどうしよう」「住宅の性能をどのように比較すればいいの？」と不安を感じる方も少なくありません。
こうした住宅取得者の不安を軽減し、住宅の品質確保や購入者等の利益の保護を図るために設けられている法律が、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」です。
一般的には、「住宅品確法」や「品確法」と呼ばれています。
品確法とは？
品確法は、1999年（平成11年）に公布された法律です。
住宅の性能について共通の表示・評価ルールを設けることや、新築住宅における一定の瑕疵について責任期間を定めることなどによって、住宅購入者等を保護することを目的としています。
品確法の重要なポイントは、大きく次の3つに整理できます。
1．住宅性能表示制度
一つ目は、「住宅性能表示制度」です。
住宅は、間取りやデザイン、価格だけでは品質を判断することが難しい商品です。
そこで、共通のルールに基づいて住宅の性能を評価・表示する仕組みが設けられています。
たとえば、地震に対する建物の強さや断熱性能、劣化への対策、維持管理への配慮など、住宅のさまざまな性能について評価することができます。
住宅性能を一定の基準で「見える化」することで、住宅を建てる方・購入する方が物件を検討する際の判断材料になります。
2．新築住宅の瑕疵に対する10年間の責任
品確法で特に重要なのが、新築住宅の一定の部分について、売主や請負人が10年間責任を負うことです。
対象となるのは、住宅のすべての不具合ではありません。
主に、
- 柱や梁、基礎などの「構造耐力上主要な部分」
- 屋根や外壁などの「雨水の浸入を防止する部分」
について、契約内容に適合しない状態があった場合が対象となります。
住宅の安全性や耐久性に大きく関わる重要な部分について、住宅取得者を保護する仕組みになっているのです。
なお、「10年間なら住宅のあらゆる不具合が無償で保証される」という意味ではない点には注意が必要です。
3．住宅に関する紛争処理体制
住宅は高額な商品であり、建築後や購入後に施工会社・売主との間でトラブルが発生する可能性もあります。
そこで品確法では、住宅に関するトラブルを迅速かつ適正に解決するための紛争処理体制についても定めています。
一定の住宅については、指定住宅紛争処理機関による紛争処理制度を利用することができます。
裁判だけに頼るのではなく、住宅に関する専門的な知識を踏まえた解決を図るための仕組みが用意されていることも、品確法の大きな特徴です。
「住宅性能表示」と「建築基準法」は同じではありません
ここで注意したいのが、建築基準法を満たしていることと、住宅性能表示制度による評価を受けていることは別の話だという点です。
建築基準法は、建物を建築する際に守らなければならない基準などを定めています。
一方、住宅性能表示制度は、住宅の性能を共通のルールによって評価・表示し、住宅取得者が比較・検討しやすくするための制度です。
そのため、新築住宅を検討するときには「建築基準法をクリアしているか」だけでなく、耐震性や断熱性、劣化対策など、その住宅がどのような性能を備えているのかにも目を向けることが大切です。
家づくりでは「性能の中身」を確認しよう
住宅会社を比較するとき、デザインや価格、設備などに目が向きがちですが、長く安心して暮らすためには住宅そのものの性能も重要です。
「耐震等級はいくつなのか」
「断熱性能はどの程度なのか」
「住宅性能評価を取得するのか」
「保証の対象となる部分や期間はどうなっているのか」
こうした点を契約前に確認しておくと、住宅会社や物件を比較しやすくなります。
まとめ
「住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）」は、住宅の品質確保と住宅購入者等の利益を守るための重要な法律です。
特に覚えておきたいのは、
①住宅性能表示制度
②新築住宅の一定の瑕疵に対する10年間の責任
③住宅に関する紛争処理体制
という3つのポイントです。
家づくりでは、価格やデザインだけでなく「住宅の性能」や「万が一不具合が発生した場合の保証」について確認することも大切です。
住宅会社から説明を受ける際には、品確法や住宅性能表示制度についても確認し、納得したうえで住まいづくりを進めていきましょう。
※本記事は制度の概要を分かりやすく紹介することを目的としたものであり、個別の契約やトラブルについて法律上の判断を行うものではありません。具体的なケースについては、専門家や関係機関へご相談ください。
航空法
航空法（こうくうほう）は、日本の空の安全を確保し、航空機の運航や空港の管理、航空従事者の資格などを定めた法律です。正式名称は「航空法（昭和27年法律第231号）」で、所管は国土交通省
航空法の目的
- 航空の安全確保
- 航空機の円滑な運航
- 人命・財産の保護
主な内容（ポイント別）
□ 航空機の定義と分類
- 航空機：人が乗って飛行できる装置（飛行機・ヘリコプターなど）
- 無人航空機（ドローン等）：近年の改正で厳格に規制対象化
□ 飛行ルール（空域・高度）
- 最低安全高度
- 市街地：原則 300m以上
- 人家の少ない地域：原則 150m以上
- 制限空域
- 空港周辺、人口集中地区（DID）、自衛隊・米軍施設周辺 など
- 夜間・目視外飛行は原則禁止（許可制）
□ 空港・飛行場の規制
- 空港周辺の高さ制限
- 建築物・クレーン・広告塔などは制限対象
- 障害物の設置制限
- 建築計画時に航空法の確認が必要なケースあり（不動産実務で重要）
□ 航空従事者の資格
- 操縦士（パイロット）
- 航空整備士
- 航空管制官
→ 国家資格・免許制
□ 無人航空機（ドローン）規制（重要）
- 100g以上は航空法の対象
- 原則禁止行為：
- 人口集中地区（DID）上空
- 夜間飛行
- 人・建物から30m未満
- 催し場所上空
- 国交省の許可・承認が必要な場合あり
- ■不動産・建築実務との関係（実務上の注意）
- 空港周辺土地
- 建物高さ制限 → 収益性・建築計画に影響
- クレーン・看板
- 一時的でも届出・制限対象になることあり
- ドローン撮影
- 物件撮影でも無許可飛行は違法の可能性
- 空港周辺土地
□関連法令（セットで確認）
- 建築基準法（高さ制限・用途地域）
- 小型無人機等飛行禁止法（重要施設周辺）
- 電波法（無線通信）
- □各自治体条例規制
-
- 空港名を指定した高さ制限
- 相模原・町田・大和エリアでの具体適用
- ドローン撮影を合法に行う方法
相模原市「盛土法」
【相模原市の盛土法について】
相模原市では、盛土法の施行により、市内全域の土地が「宅地造成等工事規制区域」または「特定盛土等規制区域」のいずれかに指定されており、すべての土地が盛土法の規制対象となっています。
そのため、宅地はもちろん、山林・農地・雑種地など土地の用途に関わらず、一定規模以上の盛土・切土・土砂の仮置きを行う場合には、事前に市への許可または届出が必要となる場合があります。
相模原市内には、過去に造成された宅地や高低差のある敷地、擁壁を伴う土地が多く存在しており、現況では問題がないように見える場合でも、盛土法の技術基準を満たしていないケースがあります。このような土地では、建替えや再造成、盛土の追加を行う際に、是正工事や計画変更が求められることがあります。
また、工事内容によっては、盛土法に基づく手続きが建築確認申請とは別に必要となり、事前協議や行政手続きに一定の期間を要する場合があります。そのため、建築計画や不動産取引においては、スケジュールに十分な余裕をもって検討することが重要です。
特に、緑区を中心とした丘陵地や傾斜地を含むエリアでは、排水計画や擁壁構造、安定計算の提出を求められる場合があり、工事費や工期に影響が出る可能性があります。
相模原市内で盛土や切土を伴う工事、または該当する可能性のある土地の売買をご検討の際は、早い段階で行政窓口や専門家へ相談し、法令遵守と安全性を十分に確認したうえで計画を進めてください。
土砂災害警戒区域と盛土法の調査
- 市役所の調査で足りない、県土木事務所調査
- なぜ県の所轄になるのか
- 土砂災害警戒区域（イエローゾーン）や特別警戒区域（レッドゾーン）は、土砂災害防止法に基づいて都道府県知事が指定します。
- 盛土規制法（盛土規制区域）も同様に、都道府県が管轄しています。
- そのため、最新かつ正式な区域情報や図面は県土木事務所（または県の都市計画課など）にしかありません。
- 市役所でできること
市役所は直接の所轄ではないため、「公式な証明」や「最新図面の交付」は基本的にできませんが、
次のようなことはできる場合があります。
- 都市計画課や建築指導課で、参考資料として区域図を閲覧できることがある
→ 市が県からデータを受け取っている場合 - ハザードマップ（防災課・危機管理課）での確認
→ 土砂災害・浸水・津波などの危険区域を市民向けに案内 - 担当課から県土木事務所への電話確認の依頼
→ 市役所の窓口職員が、直接県に問い合わせてくれるケースもあります
- 時間の問題への対応策
- 事前に県土木事務所へ電話予約・メール依頼
→ 資料を先にPDFで送ってもらえる場合があります - 市役所調査の前に、午前中に県へ確認
→ 先に県の資料を押さえておけば、市役所での調査と照合可能 - 不動産調査代行業者を活用
→ 平日16時までに行けない場合の代替策として有効
- まとめ
- 市役所では公式な証明は出せないが、参考情報やハザードマップの提示は可能な場合がある。
- 正式な調査結果や証明書が必要なら、必ず県土木事務所で確認する必要がある。
- 時間が合わない場合は、事前予約・資料送付依頼・代理人調査で対応するのが現実的。
景観法
景観法（けいかんほう）とは？
景観法は、地域の美しい景観や歴史的な町並みを守るために、建物や開発行為のルールを定める法律です。2004年に施行され、日本全国の市町村がそれぞれの景観に応じたルールを定めることができます
◆主な目的
- 地域の特性を生かした美しい景観の形成
- 住民が誇りを持てるまちづくり
- 観光資源としての景観の保護と活用
- 無秩序な開発の抑制
◆どのような内容？
地方自治体は「景観計画」を策定し、その中で以下のような規制が設けられます
建物の高さ 高さ10m以下に制限など
建物の色や外観 派手な色は禁止、和風に統一など
広告物の設置 看板の大きさや位置を制限
屋根の形や材 瓦屋根を推奨など
◆適用例
- 京都市：町家の外観保全、屋外広告の制限など
- 鎌倉市：歴史的建造物の周辺での建築制限
- 富良野市：北海道の自然景観に配慮した開発規制
違反したら？
景観法に基づく命令に違反すると、是正命令や罰則（罰金など）が科される場合があります
◆まとめ
景観法は、単なる「見た目」の問題ではなく、文化や地域のアイデンティティを守るための重要な法律です。不動産や建築に関わる場合、景観法の確認は非常に重要です。
特定都市河川浸水被害対策法
◆特定都市河川浸水被害対策法（とくていとしかせんしんすいひがいたいさくほう）
目的は？
都市部での集中豪雨や台風による浸水被害を防ぐため、特定の河川流域において総合的な水害対策を推進することを目的とした法律です。平成16年（2004年）に制定されました。
◆なぜ必要なの？
都市部はアスファルトやコンクリートで覆われているため、雨水が地中に浸透せず短時間で河川に流れ込みます。その結果、都市型水害（急激な浸水）が発生しやすくなります。
この法律は、それに対応するために制定されました。
◆主な内容
特定都市河川の指定 浸水被害が特に深刻な河川を国土交通大臣が指定
浸水被害対策基本方針 河川ごとに国が方針を策定（流域の治水を統合的に管理）
雨水貯留施設の設置 建築物に貯水タンクの設置を義務づける場合も
流域対策 流域全体で開発行為を規制（宅地開発など）
自治体・民間の連携 都市計画と連動した防災体制の強化
◆対象地域の例
- 東京都：神田川・目黒川など
- 大阪府：大和川流域
- 名古屋市：天白川流域 など
◆まとめ
この法律は、単なる河川工事だけでなく、流域全体の開発や建築物の設計も含めて水害対策を行うのが特徴です。近年の気候変動によるゲリラ豪雨対策としても、ますます重要性が高まっています。
防衛施設周辺の生活環境の整備等に関する法律
防衛施設の近くに住む人々の生活環境を守るための法律です。
✅ 防衛施設周辺の生活環境の整備等に関する法律（通称：防衛施設周辺整備法）
◆ 制定の背景
自衛隊基地、演習場、米軍施設などの防衛施設から発生する騒音や振動などによる生活環境への影響を緩和するため、1974年に制定された法律です。
◆ 法律の目的
防衛施設の周辺に住む人々が安心して生活できるよう、
- 公共施設の整備
- 防音工事の助成
- 移転補助
などを通じて、生活環境を改善・保全することを目的としています。 - ◆主な内容と支援制度
- 住宅防音工事 航空機騒音が一定基準を超える地域に対し、窓・壁・天井などの防音工事を国費で実施
- 学校・保育所等の防音施設整備 学校の教室に防音サッシ、冷暖房設備を設置
- 公共施設の整備助成 公園・道路・福祉施設の整備などの補助
- 移転補助制度 航空機騒音が特に著しい地域では、住民の移転費用を補助
- 生活環境調査や補償金 必要に応じて調査や一時的な補償制度もあり
◆ 対象施設・地域の例
- 航空自衛隊・陸上自衛隊・海上自衛隊の基地
- 米軍基地（沖縄、神奈川、青森など）
- 特に那覇、嘉手納、厚木、入間、百里などの航空基地周辺が多い対象地域です
◆実施の流れ（防音工事例）
- 対象地域の指定（防衛省）
- 地域住民からの申請
- 対象住宅の現地調査
- 見積・契約
- 工事実施（費用は原則全額補助）
- ■まとめ
この法律は、防衛の必要性と住民生活のバランスを取るために設けられており、公的な支援で生活環境の保全が図られている重要な制度です。
特に航空機騒音に悩む地域では、実質的な助けとなっています。
建築基準法（けんちくきじゅんほう）
■建築基準法（けんちくきじゅんほう）とは？
建築基準法は、日本における建物の安全性・衛生・防火・都市環境の整備などを目的として制定された法律です。
昭和25年（1950年）に制定され、以来何度も改正されています。
■主な目的
建築物の：
- 安全性の確保（耐震性・耐火性・構造など）
- 健康・衛生の確保（採光、換気、排水など）
- 都市環境との調和（用途地域、高さ制限、建ぺい率・容積率の制限など）
■ 主要な内容（項目別）
- 用途地域と建築制限
市街地の用途に応じて、建てられる建物の種類・規模が制限されます。
例：
- 住宅地 → 工場や騒音の出る施設は制限
- 商業地域 → 高層ビルや店舗が可能
- 建ぺい率・容積率
土地に対してどれだけ建物を建てられるかの割合を定めています。
- 建ぺい率（敷地面積に対する建築面積の割合）
- 容積率（敷地面積に対する延べ床面積の割合）
- 道路に接する規定（接道義務）
建物は、幅員4m以上の道路に原則として2m以上接していなければならないとされています。
- 構造・耐震基準
建物の構造が安全で、地震などにも耐えられる設計であること。
- 防火・準防火地域
火災が発生しやすい地域では、防火構造や耐火建築物などの制限がかかります。
■その他ポイント
- 建物を新築・増築・改築する際には建築確認申請が必要なケースが多いです。
- 違反建築物に対しては、工事の中止命令や是正命令が出されることもあります。
盛土法
■盛土法の概要（宅地造成及び特定盛土等規制法）
■主なポイント
- すべての盛土が対象に
住宅地以外の森林や農地などに行う盛土も含め、危険な盛土は原則すべて規制対象となります。 - 都道府県が「規制区域」を指定
災害リスクが高い区域（例：崖上、谷沿いなど）を規制区域に指定。そこでは一定規模以上の盛土工事に許可が必要です。 - 無許可・違反盛土に厳罰
許可なしで工事を行ったり、安全対策を怠った場合には、懲役刑や高額な罰金が科されることがあります。 - 盛土の安全管理が義務化
事業者は工事前・工事中・完成後において、地盤の安全確保や排水対策、点検報告が義務付けられています。
■なぜ盛土法が必要？
2021年7月の静岡県熱海市の土石流災害では、違法な盛土が崩壊し、多数の死傷者が発生しました。これを受けて、従来の宅地造成規制法を大幅に強化した新法として「盛土法」が誕生しました。
■関連する届け出や規制内容
- 盛土を行うには、事前に都道府県知事の許可が必要。
- 盛土の高さ、傾斜、安全措置などの技術基準を遵守。
- 工事完了後も定期的な点検と報告義務があります。
