収支シミュレーションの見直し
収支シミュレーションの見直し
築年数が経っている物件では、単純な「表面利回り」だけではリスクを見逃してしまうことがあります。
以下の点に注意して、より現実的なキャッシュフロー予測を立てる必要があります。
1. 修繕費の見込み
- 築古物件では、給排水管の交換や外壁塗装、屋根補修など大きな修繕が近づいていることが多いです。
- 数百万円単位の費用がかかる場合もあるため、事前に専門家に見積もりを依頼しておくと安心です。
2. 家賃下落の可能性
- 築年数が古くなるほど、家賃の下落リスクが高まります。
- 物件周辺の家賃相場と比較して、今後どの程度下がる可能性があるかを把握しましょう。
3. 空室率の上昇
- 築古物件は入居希望者が少なくなりがちで、空室期間が長期化することもあります。
- 地域の空室率や入居ニーズ（学生、単身者、高齢者など）も要チェックです。
4. 固定費の増加
- 古い物件は保険料が高くなる傾向があります。
- 管理費・修繕積立金（マンションの場合）も築年数とともに上がる場合があります。
5. 節税効果の過信に注意
- 築古物件は減価償却による節税メリットが強調されがちですが、実際の現金支出が多ければ赤字になる可能性も。
- 節税だけで判断せず、現金の出入り＝実質収支に注目しましょう。
■現実的な収支シミュレーション例
年間家賃収入 ６００万円と仮定
空室ロス（10％） -60
管理費・共益費 -50
修繕積立・予備費 -80
固定資産税 -30
火災保険 -10
融資返済 -250
年間収支合計 +120
※ これは一例であり、実際はもっと詳細な項目と精度の高い見積もりが必要です。
築古物件を買うなら、「利回りが高い＝儲かる」ではないことをしっかり意識し、「将来的な支出やリスクを織り込んだシミュレーション」が成功の鍵です。
不動産取得税
■ 不動産取得税とは？
不動産（土地や建物）を有償または無償で取得したときに課される税金です。都道府県が課税主体で、一度きりの税金です。
■ どんなときにかかるの？
不動産を購入した ✅ かかる
新築・建売住宅を購入 ✅ かかる
建物を新築した ✅ かかる
相続で取得した ❌ かからない
贈与で取得した ✅ かかる（ただし別途、贈与税も）
■ 税額の計算方法
不動産取得税 ＝ 固定資産税評価額 × 税率
■ 標準税率：
- 土地・建物ともに 4%
※ただし、軽減措置により以下のように軽減されるケースが多いです。
■ 主な軽減措置（住宅用の場合）
◎ 新築住宅の場合：
- 税率：3% に軽減
- 建物の評価額から1,200万円の控除（一定条件あり）
◎ 土地の軽減：
- 課税標準額から控除あり（計算が少し複雑）
- 例：一定の面積以下の宅地であれば1/2に減額
◎ 中古住宅の軽減（条件あり）：
- 耐震基準を満たす住宅（昭和57年以降の建築など）であれば控除対象に
- 建築年数や用途によって異なるので、都道府県税事務所に確認が安心
■ 支払いのタイミングと方法
- 不動産を取得してから数か月後に納税通知書が届く
- 通常は都道府県税事務所から送られてきます
- コンビニや銀行、スマホ決済などで支払い可能
■ 注意点
- 固定資産税評価額は、市場価格とは異なるため注意
- 軽減措置を受けるには申告が必要な場合もあるので、通知書を受け取ったら内容をよく確認
- 贈与による取得は、贈与税も別途かかる場合あり
■ 相談先
- お住まいの都道府県税事務所
年数が経っている収益物件の購入時の注意点
年数が経っている収益物件の購入時の注意点
- 建物の構造と耐震性
- 1981年6月以降の「新耐震基準」適合物件かどうかを確認しましょう。
- 古い物件は耐震補強が必要なことが多く、その費用を見込んでおく必要があります。
- 修繕履歴とメンテナンス状況
- 定期的な修繕がされていない場合、外壁や屋根、配管設備に大きな修繕費がかかる可能性があります。
- 修繕記録（修繕履歴）を確認することが重要です。
- 設備の老朽化
- 給排水管・電気設備・エレベーターなどの交換時期に注意。
- 特に配管が古いと漏水リスクが高まります。
- 入居者の属性と入居率
- 長期入居者が多い場合、家賃が相場より低く抑えられているケースも。
- 空室率や滞納リスクもチェックしましょう。
- 法的制限・再建築可否
- 古い建物は接道義務を満たしておらず「再建築不可」の場合があります。
- これにより資産価値の下落や売却困難のリスクが生じます。
- 収支シミュレーションの見直し
- 購入後の修繕費や稼働率低下を見込んだ現実的なシミュレーションを行うことが大切です。
- 金融機関の評価
- 築年数が古いと金融機関の融資評価が厳しくなる場合があります。
- 物件評価額や融資年数の制限に影響します。
連帯保証人
賃貸契約に関する保証制度、特に連帯保証人制度の見直しについて、説明します。
1. 連帯保証人とは？
連帯保証人は、借主が賃料を支払わなかったり契約違反をした場合、借主と同じ責任を負う人です。債権者（この場合オーナーや管理会社）は、借主に請求せず直接連帯保証人に請求できるほど、責任が重い立場にあります。
2. 制度の見直し（民法改正）について
2020年4月1日に施行された改正民法により、個人が連帯保証人になる場合、次のような制限が加わりました。
■ 極度額の設定が義務化
- 個人が連帯保証人になる場合、「極度額」（保証の限度額）を契約書に明記しなければ、その保証契約は無効になります。
- これにより、連帯保証人は無制限な責任を負わされるリスクが軽減されました。
3. 極度額とは？
- 例えば、「極度額300万円」と明記されていれば、借主がいくら滞納しても、連帯保証人に請求できるのは最大300万円までです。
- 家賃が月10万円であれば、30か月分（＝2年半）までの滞納分が限度、というイメージです。
4. 滞納が何か月で連帯保証人に通知されるか？
これは契約内容や管理会社の運用によります。一般的には：
- 1～2か月滞納時点で借主・連帯保証人に連絡が行くケースが多いです。
- 連帯保証人への通知義務は法律で明記されているわけではありませんが、適切なタイミングで通知することが求められています。
5. 2か月以上の支払義務違反と契約解除
- 契約書に「2か月以上賃料を滞納した場合、契約解除できる」とあれば、貸主はその時点で契約解除できます。
- しかし、貸主が何か月も滞納状態を放置した場合でも、連帯保証人に極度額までの請求はできます。
6. 空き家状態が続いていた場合は？
- 借主が退去せず、長期間家賃を滞納し続け、かつオーナーが対応しなかった場合でも、連帯保証人には極度額までの責任が生じる可能性があります。
- ただし、貸主の「損害拡大回避義務」に反する場合は、保証人の責任が軽減される可能性もあります。
まとめ
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 連帯保証人の責任 | 借主と同等。ただし極度額の範囲内。 |
| 極度額 | 契約時に必ず明記。上限のこと。 |
| 通知時期 | 多くは1～2か月の滞納で通知。 |
| 空き家が続いた場合 | 責任はあるが、貸主の対応状況によって減免可能性あり。 |
小規模宅地等の特例
「小規模宅地等の特例（しょうきぼたくちとうのとくれい）」について、相続税の節税においてとても重要な制度ですので、分かりやすくご説明します。
■小規模宅地等の特例とは？
相続した土地が「自宅」や「事業に使っていた土地」である場合、一定の条件を満たせば、相続税の課税評価額を最大80％減額できる特例制度です。
これは、残された家族が住み続けたり、事業を継続したりするのに過大な税負担がかからないようにするための措置です。
■どれくらい減額されるの？
自宅用地（特定居住用宅地等） 80%減額 330㎡まで
事業用地（特定事業用宅地等） 80%減額 400㎡まで
貸付事業用地 50%減額 200㎡まで（※条件厳しめ）
■対象になる土地の種類
① 特定居住用宅地等（自宅）
- 被相続人が住んでいた土地
- 配偶者、同居していた子などが引き続き居住する場合に対象
② 特定事業用宅地等（事業）
- 被相続人が事業に使っていた土地
- 相続人が事業を引き継ぐ場合に対象
③ 貸付事業用宅地等（賃貸）
- 被相続人がアパートや駐車場などに貸していた土地
- 相続人が貸付事業を継続する場合（※要件厳しめ）
■具体例
たとえば、自宅の敷地評価額が6,000万円で、面積が330㎡以内の場合：
◆ 評価額 6,000万円 ×（1 - 0.8）＝ 1,200万円に圧縮！
→ この1,200万円に対して相続税がかかるため、大幅に節税できます。
■適用を受けるための主な要件（例）
自宅用地 相続人が配偶者 or 同居していた子などで、その後も住み続ける
事業用地 相続人が事業を継続する意思と実態がある
貸付用地 相続開始前3年以内に貸付を開始したものは原則対象外 など
※配偶者が取得する場合は、無条件で適用可能（例：自宅）
■手続き・申告について
この特例を使うには、相続税の申告書に特例の適用を申請する必要があります。
忘れると適用できないので要注意です！
■まとめ
メリット 土地の相続税評価額が最大80％減額
対 象 自宅、事業用、貸付用の土地（条件あり）
要 件 居住・事業継続、面積制限など
手続き 相続税申告で適用申請が必要
◆参考資料：国税庁「小規模宅地等についての課税価格の計算の特例」
長期譲渡所得と短期譲渡所得
不動産などの資産を売却する際にとても重要です。「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」は、資産を保有していた期間（所有期間）によって分かれるもので、それによって税率も大きく変わります。
■ 長期譲渡所得 vs 短期譲渡所得
◆短期譲渡所得
5年以下 短期間の所有での売却。投機的とみなされ、税率が高い。
約39.63％（所得税30％＋住民税9％＋復興特別所得税）
◆長期譲渡所得
5年超 長く保有した資産の売却。優遇税率が適用される。
約20.315％（所得税15％＋住民税5％＋復興特別所得税）
■ 所有期間のカウント方法
- 譲渡した年の1月1日時点で、所有期間が5年を超えていれば「長期」、5年以下なら「短期」となります。
- カウントは「取得日から譲渡した年の1月1日まで」です。
■ 譲渡所得の計算式
譲渡所得=譲渡価額−（取得費+譲渡費用）−特別控除（※条件付き）
その後、長期 or 短期に応じた税率が適用されます。
■ 特別控除の例（長期譲渡所得で適用されやすい）
- 居住用財産の3,000万円特別控除
- 10年超保有の軽減税率の特例
- 買換え特例（一定条件で課税繰り延べ）
■ 補足
- 不動産の「登記日」ではなく実際の引渡日（契約成立日）が取得日とされます。
- 相続や贈与で取得した場合は、元の所有者の取得日・取得価格を引き継ぐルールがあります（取得費引継ぎ制度）。
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空家の3,000万円特別控除 耐震リフォーム
■相続人3人以上は2,000万円控除に
2024年（令和6年）1月1日以降に対象となる「相続した空き家」を売却した場合で、相続人が3人以上いると、これまでの「3,000万円の特別控除」が一人あたり2,000万円に引き下げられます。
これは2023年度の税制改正による変更で、控除額の減額とともに一定の要件が緩和されています 。
◆ ポイントまとめ
◆変更前（～2023年12月31日の譲渡） 一人あたりの控除額：3,000万円
譲渡前整備が必須（耐震改修や解体）
◆変更後（2024年1月1日以降の譲渡） 相続人が2人以下 一人あたりの控除額：3,000万円
相続人が3人以上 一人あたり：2,000万円
譲渡から翌年2月15日までに買主が工事すればOKに
◆該当するかを確認する方法
- 譲渡日が2024年1月1日以降であること
- 相続人が3人以上いるかどうか
- 相続後3年以内か、かつ譲渡期限が令和9年（2027年）12月31日までに完了
- 空き家が対象要件（築年数・用途・耐震等）を満たしていること
これらの条件を満たす場合、控除額は通常の3000万円ではなく、2,000万円になりますのでご注意ください。
■国税庁公式解説より（改正内容抜粋）
被相続人居住用家屋等の譲渡所得の3,000万円特別控除の特例については、
譲渡時までに耐震改修工事が完了していない場合でも、譲渡日から翌年2月15日までに買主が耐震改修を完了し、証明書を取得したときは適用可能 となる。（令和6年度税制改正）
✔️ 令和6年4月1日以降の譲渡分で
✔️ 買主が翌年2月15日までに耐震改修＋証明書取得する
■特例の適用を受けるための要件ハの（イ）（ロ）（ハ）の（ロ）
（ロ） 譲渡の時からその譲渡の日の属する年の翌年2月15日までの間に、一定の耐震基準を満たすこととなったこと。
■空き家の3,000万円特別控除を使うには、一定の条件のもと、
売却前に耐震リフォームをするか、建物を解体して土地として売却するという要件が含まれています
■ ポイント：売却前の「耐震改修」または「解体」が必須
これは、旧耐震基準の建物（昭和56年5月31日以前の建築）が多く老朽化しており、そのまま流通させると安全面で問題があるためです。
そのため、以下のいずれかをしなければ、3,000万円控除は使えません。
① 建物を残して売る場合
- 現行の耐震基準に適合するようにリフォーム（耐震改修）してから売却する。
② 建物を壊して土地として売る場合：
- 売却前に建物を解体して更地にする。
■ 国税庁の公式記載（要約）
昭和56年5月31日以前に建築された建物であって、譲渡の時までにその建物を次のいずれかの方法で処理していること
・耐震基準に適合するように補強工事を行うこと
・除却（取り壊し）して土地のみを譲渡すること
■ 補足：耐震リフォームにかかる費用と手間
- 耐震リフォームには100万円〜200万円以上かかることが多く、手続きも煩雑です。
- そのため、実務では建物を解体して更地で売る方が簡単かつ確実というケースが多く見られます
つまり、「解体 or 耐震リフォーム」は3,000万円特別控除を受けるための重要な要件の一つです
売却を検討されている場合は、早めに相談して下さい。
容積率緩和の対象となる車庫の条件
中古不動産の購入における建築確認と既存不適格の注意点
中古住宅の売買では、建築確認申請書や検査済証の有無、また建物が当初の申請通りに建てられているかを確認することが重要です。
これらが整っていない場合や、建ぺい率・容積率がオーバーしている場合、金融機関によっては住宅ローンが利用できないことがあります。
建物が当時は合法でも、現在の建築基準法に適合しているかの調査が必要です。
これは、法令知識だけでなく、現場経験や実務判断力も求められます。
中古不動産仲介のポイント
中古不動産仲介では、新築や土地のみの取引と違い、建物そのものの知識が非常に重要です。
たとえば、容積率オーバーと思われる場合でも、以下のような緩和規定が存在します。
【1】容積率緩和の対象となる車庫の条件
以下のすべてを満たす場合、建物全体の延べ面積の1/5までの車庫部分は、容積率に算入されません：
- 建築物の1階部分に設けられていること
- 自動車の駐車のための用途に供されていること
- 住宅・共同住宅・店舗等に付属する車庫であること
△注意点：
- 車庫部分が店舗や事務所等として使われている場合は除外対象になりません。
- 実際には、所轄の建築主事や市区町村役所で確認を取ることが推奨されます。
【2】既存不適格建物について
既存不適格住宅とは：
「建築当時は法令に適合していたが、その後の法改正等により、現在の基準に適合しなくなった建物」のことです。
違法建築とは異なり、当初は合法だった点がポイントです。
✅ よくある既存不適格の例
- 用途地域の変更により容積率や建ぺい率を超えてしまった
- 道路拡幅などで、接道義務（2項道路等）を満たさなくなった
- 耐震基準改正により、構造上不適合（例：1981年以前の旧耐震基準）
✖違法建築との違い
既存不適格建築物：建築当時は適法 → 法改正により不適合になった
違法建築物：当初から建築基準法に違反（例：無許可増築、用途変更など）
△ 既存不適格住宅の注意点
- 利用：原則としてそのまま使用可能（ただし例外あり）
- 増改築：一定規模を超えると、現行法への適合が必要
- 建て替え：現行法に従う必要があり、同じ規模の再建不可の場合も
- 資産価値：売却や融資に不利な要因となるケースがある（金融機関の審査で減額対象に）
法的根拠
- 建築基準法 第3条第2項
→ 既存不適格建築物の継続使用を認める規定
→ ただし、「大規模の修繕・模様替え」「用途変更」「再建築」等では制限あり
相続税の基礎控除、配偶者特別控除
相続税の「基礎控除」と「配偶者の税額軽減（配偶者控除）」について、ご説明します。
■相続税の基礎控除とは？
相続税には「基礎控除」という制度があり、相続財産がこの金額以下であれば、
相続税はかかりません。
■基礎控除の計算式
3,000万円 ＋（600万円 × 法定相続人の数）
＜例＞
法定相続人が配偶者と子ども2人の合計3人の場合
3,000万円 ＋（600万円 × 3）＝ 4,800万円
→ 4,800万円までの遺産には相続税はかかりません。
■配偶者の税額軽減（配偶者控除）とは？
配偶者が相続する場合、特別に大きな控除（非課税枠）があります。これを「配偶者の税額軽減」といいます。
■非課税限度額
配偶者が相続する財産については以下のどちらか大きい方まで非課税になります。
- 1億6,000万円
- 配偶者の法定相続分までの金額
つまり、配偶者が多くの財産を相続しても、一定の範囲なら相続税がかからないという制度です。
■例
配偶者と子ども1人が相続人 → 配偶者の法定相続分は 1/2
遺産が3億円の場合 → 配偶者が1億5,000万円を相続 → 非課税（法定相続分以下）
■注意点
- 配偶者控除を受けるには相続税の申告が必要です（ゼロでも申告しないと控除は適用されません）。
- 配偶者控除があるとはいえ、将来的な二次相続（たとえば配偶者が亡くなった後の相続）を考慮することも大切です。
国税庁
「NO4158 配偶者の税額の軽減」 ご参照ください。
