住宅ローン
住宅ローン
■ 1. 資金計画の確認
- 自己資金（頭金）：一般的には物件価格の10〜20%程度が望ましいですが、最近は「フルローン」や「諸費用ローン」も可能なケースがあります。
- 年収と返済比率の確認：
- 銀行は「返済負担率（年間返済額 ÷ 年収）」で審査します。
- 目安：年収の30〜40%以内に収まるケースが多いです。
- ■ 2. 金融機関の比較と事前審査
- 主な金融機関：
- メガバンク（三菱UFJ、三井住友、みずほ、りそな）
- ネット銀行（住信SBIネット銀行、auじぶん銀行、pay pay銀行など）
- 地方銀行・信用金庫
- 比較項目：
- 金利（変動／固定）
- 保証料・団信（がん特約付きなど）
- 繰上返済手数料
- 事前審査に必要な書類
- 本人確認書類（運転免許証など）
- 源泉徴収票または確定申告書（直近1～2年分）
- 物件資料（売買契約前でも可能）
■ 3. 購入物件の決定と売買契約
- 売買契約を締結する際に「住宅ローン特約（融資否決時の白紙解除）」を入れておくことが重要です。
■ 4. 本審査
- 事前審査を通過した後、正式にローンの本審査へ進みます。
- この際には「売買契約書」「登記簿謄本」「重要事項説明書」など、物件に関する資料も提出します。
■ 5. 融資承認 → 金銭消費貸借契約（ローン契約） → 決済・引渡し
- 審査に通れば、金消契約（借入契約）を交わし、物件の引き渡しと同時に融資実行されます。
■ 6.どんな人が借りられるのか（一般的な条件）
1.借入時20歳以上〜完済時80歳未満（多くは70歳未満）
2.年収400万円が一つの目安（銀行により異なる）
3.勤続年数：3年以上(1年でも借入可、転職したてでも条件付きで可）
4.信用情報：過去に延滞・債務整理（携帯電話、クレジットカードなど）があると難しい
私道承諾書
「私道承諾書（しどうしょうだくしょ）」とは、不動産取引や建築確認申請などで私道（＝個人が所有する道路）を通行・使用する許可を得るための書類です。
家を建てる・再建築する場合には非常に重要になります。
■ 私道承諾書とは？
◆定義：私道の所有者から、通行やライフライン（上下水道・ガス・電気など）の埋設を認める旨の同意を文書で得たものです。
■私道承諾書が必要な場面
▲建築確認申請
私道に接している土地に建物を建てるには、接道義務を満たす必要があり、私道の使用許可がないと確認が下りないことがあります
▲不動産売買
買主が「その道を使って家に入れるのか？」と心配になるため、承諾書がないと取引が進まないことも。
▲ライフラインの引き込み
私道の下に配管を通すには、所有者の許可が必要です。後々のトラブル回避にもつながります
■私道承諾書に記載される内容（例）
- 私道の所在地・地番
- 承諾する内容（通行、掘削、ライフラインの埋設など）
- 承諾の条件（期限、将来の所有権移転時の効力など）
- 承諾者の氏名・住所・押印（実印が望ましい）
▲ 注意点・よくあるトラブル
■承諾は書面で
口約束では法的効力が不十分。書面＋署名・押印が必須
■所有者が複数いる場合
全員からの承諾が必要。1人でも拒否すると建築不可のケースも。
■永続的な承諾ではないことも
期間限定や、所有者変更で無効になる可能性もあるため、内容をよく確認
■「位置指定道路」の場合は別ルール
建築基準法上の「位置指定道路」であれば、承諾書が不要なケースもあります
■ まとめ：私道承諾書は安全・安心のカギ
私道に接道する不動産を購入・建築する場合は、私道承諾書の有無が非常に重要です。将来のトラブルを避けるためにも、必ず内容を確認しましょう。
参考：国土交通省「建築基準法における道路の取扱い」
※電柱・NTTやケーブルテレビの線が上空を通過している場合の承諾書を得る場合もあります。
連帯保証人
賃貸契約に関する保証制度、特に連帯保証人制度の見直しについて、説明します。
1.連帯保証人とは？
連帯保証人は、借主が賃料を支払わなかったり契約違反をした場合、借主と同じ責任を負う人です。債権者（この場合オーナーや管理会社）は、借主に請求せず直接連帯保証人に請求できるほど、責任が重い立場にあります。
2.制度の見直し（民法改正）について
2020年4月1日に施行された改正民法により、個人が連帯保証人になる場合、次のような制限が加わりました。
■ 極度額の設定が義務化
- 個人が連帯保証人になる場合、「極度額」（保証の限度額）を契約書に明記しなければ、その保証契約は無効になります。
- これにより、連帯保証人は無制限な責任を負わされるリスクが軽減されました。
3.極度額とは？
- 例えば、「極度額300万円」と明記されていれば、借主がいくら滞納しても、
連帯保証人に請求できるのは最大300万円までです。
- 家賃が月10万円であれば、30か月分（＝2年半）までの滞納分が限度、
というイメージです。
4.滞納が何か月で連帯保証人に通知されるか？
これは契約内容や管理会社の運用によります。
一般的には：
- 1～2か月滞納時点で借主・連帯保証人に連絡が行くケースが多いです。
- 連帯保証人への通知義務は法律で明記されているわけではありませんが、適切なタイミングで通知することが求められています。
5.2か月以上の支払義務違反と契約解除
- 契約書に「2か月以上賃料を滞納した場合、契約解除できる」とあれば、貸主はその時点で契約解除できます。
- しかし、貸主が何か月も滞納状態を放置した場合でも、連帯保証人に極度額までの請求はできます。
6.空き家状態が続いていた場合は？
- 借主が退去せず、長期間家賃を滞納し続け、かつオーナーが対応しなかった場合でも、連帯保証人には極度額までの責任が生じる可能性があります。
- ただし、貸主の「損害拡大回避義務」に反する場合は、保証人の責任が軽減される可能性もあります。
まとめ
連帯保証人の責任 借主と同等。ただし極度額の範囲内。
極度額 契約時に必ず明記。上限のこと。
通知時期 多くは1～2か月の滞納で通知。
空き家が続いた場合 責任はあるが、貸主の対応状況によって減免可能性あり
建築条件付き売地
【建築条件付き売地とは】
土地売買契約締結後、3か月以内に土地売主業者（指定建築会社の場合もあり）と建物の建築請負契約を締結していただくことを条件として販売します。
建物はあらかじめご用意した間取りプランを基本として建築を行います。
外壁や内装、設備のカラー選択や一部オプションの追加・変更が可能ですので、お好みに合わせた住まいづくりをしていただきます。
建築請負契約の締結期限は土地売買契約後3か月以内となっております。
そのため、期限内に建築請負契約が成立しない場合は、土地売買契約も白紙解除となり、お預かりした金銭は返還されます。
一般的には土地契約後、約1か月半程度で建築請負契約を締結することが多いため、注文住宅のように長期間かけて一から間取りや仕様を検討する販売方法とは異なります。
あらかじめ用意されたプランを基に、カラーや設備仕様などを選択しながら住まいづくりを進めていただく形となります。
告知義務
「超高齢化社会における不動産取引における孤独死の告知義務」について、国土交通省のガイドラインを基に説明します
■告知義務の基本的な考え方
2021年10月に国土交通省が公表した「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」により、孤独死を含む人の死に関する告知義務の基準が明確化されました
■告知義務が原則不要なケース
- 自然死（老衰や病死）や、日常生活の中での不慮の事故死（転倒事故、誤嚥など）で、かつ特殊清掃等が行われていない場合は、原則として告知義務はありません。
自宅における死因のうち、老衰や病死による死亡が9割以上を占める一般的なものであるため、買主・借主の判断に重要な影響を及ぼす可能性は低いと考えます
▲ 告知義務が必要となるケース
- 自殺、他殺、火災による死亡など、事件性のある死が発生した場合
- 自然死や不慮の事故死であっても、遺体の発見が遅れ、特殊清掃や大規模なリフォーム等が行われた場合。
- 死因が明らかでない場合（自然死か自殺・他殺か判断できない場合）
これらの場合、買主・借主の判断に重要な影響を及ぼす可能性があるため、告知義務が生じます
■告知義務の期間
- 賃貸借取引において、上記の告知義務が必要な事案が発生してから概ね3年が経過した後は、原則として告知義務は不要とされています。
- ただし、事件性、周知性、社会に与えた影響等が特に高い事案については、3年経過後も告知が必要となる場合があります。
告知義務の有無や期間については、個別の事案の内容や社会的影響等を総合的に判断する必要があります。全宅連
■ 告知の方法と内容
- 告知を行う際には、事案の発生時期、場所、死因、特殊清掃等が行われた場合はその旨を伝える必要があります。
- ただし、亡くなった方やその遺族等の名誉及び生活の平穏に十分配慮し、氏名、年齢、住所、家族構成や具体的な死の態様、発見状況等を告げる必要はありません。
宅地建物取引業者は、売主・貸主に対して告知書等への適切な記載を求め、これを買主・借主に交付することが、トラブルの未然防止と迅速な解決のためにも有効です
■まとめ
▲自然死（老衰・病死）
告知義務原則不要 特殊清掃等が行われていない場合
▲日常生活の中での不慮の事故死
告知義務原則不要 特殊清掃等が行われていない場合
▲自殺・他殺・火災による死亡
告知義務必要 事件性があるため
▲自然死や不慮の事故死でも特殊清掃等が行われた場合
告知義務必要 遺体の発見が遅れた場合等
▲死因が明らかでない場合
告知義務必要 自然死か自殺・他殺か判断できない場合
▲告知義務が必要な事案発生から3年経過後（賃貸借取引）
告知義務原則不要 事件性、周知性、社会的影響等が特に高い場合を除く
■告知義務の有無や内容については、個別の事案の内容や社会的影響等を総合的に判断する必要があります
参考：「宅地建物取引業者による人の死の告知に関する ガイドライン」
令和３年１０月 国土交通省 不動産・建設経済局 不動産業課
小規模宅地等の特例
「小規模宅地等の特例（しょうきぼたくちとうのとくれい）」についてご説明します。
■小規模宅地等の特例とは
相続した土地が「自宅」や「事業に使っていた土地」である場合、一定の条件を満たせば、相続税の課税評価額を最大80％減額できる特例制度です。
これは、残された家族が住み続けたり、事業を継続したりするのに過大な税負担がかからないようにするための措置です。
■どれくらい減額されるの？
自宅用地（特定居住用宅地等） 80%減額 330㎡まで
事業用地（特定事業用宅地等） 80%減額 400㎡まで
貸付事業用地 50%減額 200㎡まで（※条件厳しめ）
■対象になる土地の種類
① 特定居住用宅地等（自宅）
- 被相続人が住んでいた土地
- 配偶者、同居していた子などが引き続き居住する場合に対象
② 特定事業用宅地等（事業）
- 被相続人が事業に使っていた土地
- 相続人が事業を引き継ぐ場合に対象
③ 貸付事業用宅地等（賃貸）
- 被相続人がアパートや駐車場などに貸していた土地
- 相続人が貸付事業を継続する場合（※要件厳しめ）
■具体例
たとえば、自宅の敷地評価額が6,000万円で、面積が330㎡以内の場合：
◆ 評価額 6,000万円 ×（1 - 0.8）＝ 1,200万円に圧縮！
→ この1,200万円に対して相続税がかかるため、大幅に節税できます。
■適用を受けるための主な要件（例）
自宅用地 相続人が配偶者 or 同居していた子などで、その後も住み続ける
事業用地 相続人が事業を継続する意思と実態がある
貸付用地 相続開始前3年以内に貸付を開始したものは原則対象外 など
※配偶者が取得する場合は、無条件で適用可能（例：自宅）
■手続き・申告について
この特例を使うには、相続税の申告書に特例の適用を申請する必要があります。
忘れると適用できないので要注意です！
■まとめ
メリット 土地の相続税評価額が最大80％減額
対 象 自宅、事業用、貸付用の土地（条件あり）
要 件 居住・事業継続、面積制限など
手続き 相続税申告で適用申請が必要
◆参考資料：国税庁「小規模宅地等についての課税価格の計算の特例」
地区計画
■地区計画とは？
- ●住民によるまちづくりルールの提案をもとに、市が都市計画として決定する制度です。
- ●建築物の用途、敷地面積の最低限度、壁面位置や建物高さなどの制限が条例で定められます。
- ●区域内で建築・工作物の着手前には、30日前までに市へ届出が必要です。
■地区計画の主な規制例
- ●御園二丁目地区
低層住宅主体の居住地域を対象とした地区計画です。
- 敷地面積の最低限度：90㎡
- 壁面の後退：境界線から0.5m以上
- 建築物の最高高さ：A地区10m以下／B地区12m以下
- 色彩についても景観配慮の指針があります。
- ●橋本駅南口地区
再開発区域として、商業・業務と住宅の高度利用を目指し、歩道状空地の整備や用途用途・意匠の制限があります。 - ●相模台通り地区
座間市と相模原市の境界近くにあり、商業集積の形成を目的とした規制を定めています。
※相模原市は、東林間駅前地区、田名塩田原地区、緑が丘地区、橋本駅南口地区、大野台3丁目地区、 橋本6丁目地区、相模台通り地区、古淵駅周辺地区、原当麻駅東口地区、南台4丁目地区、しおだ地区、リバティ大通り地区、氷川通り地区、橋本都市拠点地区、田名久所地区、 橋本3丁目地区、桜台地区などがあります。
市及び協会相談員
相模原市 空家等相談員、神奈川県宅地建物取引業協会 相模南支部 不動産無料相談員を務めています。
空き家の管理・活用・売却、相続後の不動産の整理など、「誰に相談したらよいかわからない」と感じる不動産のお悩みについて、現場での経験をもとにサポートしています。
売却ありきではなく、お客様一人ひとりの状況に合わせた最適な選択肢をご提案いたします。
まずはお気軽にご相談ください。
神奈川県宅地建物取引業協会 相模南支部 不動産無料相談
開催日時：毎月第2火曜日（5月・8月および祝日を除く）13:30～15:30
相談時間：お一人30分（15:30面談終了）
場所：予約受付時にご案内します。
予約方法：完全予約制
- 電話：046-206-2010
- 受付時間：月～金 9:00～12:00、13:00～17:00（土日祝日・夏季・年末年始休暇を除く）
※相談日前日の17:00が予約締切です。
相模原市役所 不動産無料相談
相模原市では、各区役所で不動産に関する無料相談を実施しています。
中央区役所
- 開催日：第2金曜日・第4月曜日（祝日を除く）
- 時間：13:30～16:00（お一人30分以内）
- 場所：中央区役所 市民相談室
- 予約方法：当日8:30から電話予約（先着順）
- 申込先：政策課 市民相談室 042-769-8230
南区役所
- 開催日：第1月曜日（祝日を除く）
- 時間：13:30～16:00（お一人30分以内）
- 場所：南区役所 市民相談室
- 予約方法：当日8:30から電話予約（先着順）
- 申込先：政策課 市民相談室 042-749-2171
緑区役所
- 開催日：第3月曜日（祝日を除く）
- 時間：13:30～16:00（お一人30分以内）
- 場所：緑区役所 市民相談室
- 予約方法：当日8:30から電話予約（先着順）
- 申込先：政策課 市民相談室 042-775-1773
不動産の売買・賃貸・相続・契約に関することなど、さまざまなご相談に専門の相談員が対応いたします。お気軽にご利用ください。
新耐震基準
「新耐震基準」とは、日本で1981年（昭和56年）6月に施行された建築基準法改正によって導入された耐震設計の基準です。この基準は、建物が震度6強〜7程度の大地震でも「倒壊・崩壊しない」ことを目指しています。
■背景と特徴
- 旧耐震基準（1971年以前）
→ 「震度5程度の地震で損傷しないこと」が目安
→ 大地震時の倒壊リスクが高い - 新耐震基準（1981年以降）
→ 「震度6強〜7でも倒壊しない」ことが基本方針
→ 構造体の設計に鉄筋や壁量の強化が盛り込まれた
■築年数での判断目安
1981年6月以前 旧耐震基準
1981年6月以降 新耐震基準（重要）
2000年以降 より厳格な改訂あり
■注意点
- 新耐震基準以前の建物でも耐震改修工事で補強が可能です。
- マンションや戸建ての購入時は「竣工日」や「検査済証」の確認が大切です。
自筆証書遺言書保管制度
■自筆証書遺言書保管制度とは
法務局では、自筆証書遺言書を安全に保管する制度を提供しています。この制度を利用することで、遺言書の紛失や改ざんのリスクを減らし、相続時のトラブルを防ぐことができます。
■保管申請の手続き
- 遺言書の作成
遺言書は、全文、日付、氏名を自筆し、押印する必要があります。パソコンで作成したものや録音は対象外です。
- 保管申請書の作成
所定の保管申請書に必要事項を記入します。申請書の様式は法務省のウェブサイトからダウンロードできます。
- 必要書類の準備
- 本人確認書類（顔写真付きの身分証明書）
- 遺言書原本
- 保管申請書
- 法務局への申請
遺言者本人が、遺言書保管所（法務局）に出向いて申請します。代理人による申請はできません。
■申請時の注意点
- 遺言書は、消すことのできない筆記具で記入してください。
- 遺言書の内容に不備があると、保管を拒否される場合があります。
- 遺言書は、原本に加え、画像データとしても長期間適正に管理されます。（原本：遺言者死亡後50年間、画像データ：同150年間）
