市街化調整区域「既存宅地」とは
■ 市街化調整区域の既存宅地とは？
「市街化調整区域」とは、都市計画法によって定められた地域で、市街化を抑制し、計画的に緑地、森林、海岸などを保全すると共に農林水産における業務に支障を及ぼさないよう多様な建設を抑制するエリアのことです。
原則として、新たな建物の建築は厳しく制限されています。
しかし、建物の建築が許されるケースがあり、その代表が「既存宅地」です。
■ 既存宅地の定義とポイント
以下のような条件を満たす土地が「既存宅地」と認められる可能性があります。
- 昭和45年以前（都市計画法の施行以前）から宅地として使用されていた土地
- 過去に住宅が建っていたが、現在は空き地になっている土地
- 周囲に住宅が立ち並んでおり、地域的に一体性があると認められる場所
空家の2,000万円特別控除相続人3人以上について
2024年（令和6年）1月1日以降に対象となる「相続した空き家」を売却した場合で、相続人が3人以上いると、これまでの「3,000万円の特別控除」が一人あたり2,000万円に引き下げられます。
これは2023年度の税制改正による変更で、控除額の減額とともに一定の要件が緩和されています 。
◆ ポイントまとめ
◆変更前（～2023年12月31日の譲渡） 一人あたりの控除額：3,000万円
譲渡前整備が必須（耐震改修や解体）
◆変更後（2024年1月1日以降の譲渡） 相続人が2人以下 一人あたりの控除額：3,000万円
相続人が3人以上 一人あたり：2,000万円
譲渡から翌年2月15日までに買主が工事すればOKに
◆該当するかを確認する方法
- 譲渡日が2024年1月1日以降であること
- 相続人が3人以上いるかどうか
- 相続後3年以内か、かつ譲渡期限が令和9年（2027年）12月31日までに完了
- 空き家が対象要件（築年数・用途・耐震等）を満たしていること
これらの条件を満たす場合、控除額は通常の3000万円ではなく、2,000万円になりますのでご注意ください。
2025年リフォーム工事補助金申請について
リフォーム工事に関する補助金制度について、国や神奈川県、横浜市が提供する主な制度を以下にまとめました。詳細は各制度の公式サイトをご確認ください。
■ 国の主な補助金制度（2025年度）
1. 子育てグリーン住宅支援事業
- 対象工事：開口部の断熱改修、躯体の断熱改修、エコ住宅設備の設置、子育て対応改修、防災性向上改修、バリアフリー改修、空気清浄機能・換気機能付きエアコンの設置、リフォーム瑕疵保険等への加入
- 補助額：工事内容に応じて5万円～最大60万円/戸
- 申請期間：2024年11月22日以降に着手した工事が対象。予算上限に達するまで（遅くとも2025年12月31日まで）
- 備考：登録事業者が申請手続きを代行
2. 先進的窓リノベ2025事業
3. 給湯省エネ2025事業
- 対象工事：高効率給湯器の設置（エコキュート、ハイブリッド給湯器、エネファームなど）
- 補助額：導入機器に応じて6万円～20万円
- 申請期間：2024年11月22日以降に着手した工事が対象
- ■神奈川県の補助金制度
神奈川県既存住宅省エネ改修事業費補助金（令和7年度）
- 対象工事：既存住宅の窓、壁、天井、床の断熱改修
- 補助額：補助対象経費の1/3または20万円のいずれか低い額を上限
- 申請期間：令和7年4月25日（金）から令和7年12月26日（金）まで
- 備考：交付決定前に事業に着手した場合は補助金の交付対象外
■ 横浜市の補助金制度
1. 省エネ住宅住替え補助制度（リノベ型）
- 対象：窓など全ての開口部が断熱改修（ZEHレベル以上）されており、新耐震基準に適合している住宅への住替え
- 補助額：基礎額70万円、市外からの転入で30万円加算、再エネ設備導入で50万円加算
- 2. 固定資産税・都市計画税の減額制度
- 対象工事：窓改修工事、床・天井・壁断熱工事、太陽熱利用冷温熱装置、潜熱回収型給湯器、ヒートポンプ式給湯器、燃料電池コージェネレーションシステム、エアコンディショナー、太陽光発電設備の取替え・取付
- 減額内容：120㎡以下の場合、1/3減額（長期優良住宅の場合2/3減額）
■補助金制度の検索方法
地方公共団体が実施する住宅リフォーム支援制度を検索できるサイトがあります。お住まいの市区町村の補助金制度を確認する際にご活用ください
- 住宅リフォーム支援制度検索サイト
リフォーム工事の補助金制度は多岐にわたり、条件や申請方法も異なります。詳細な情報や申請手続きについては、各制度の公式サイトやお住まいの自治体の窓口にお問い合わせください
告知義務について
「超高齢化社会における不動産取引における孤独死の告知義務」について、国土交通省のガイドラインを基に説明します
■告知義務の基本的な考え方
2021年10月に国土交通省が公表した「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」により、孤独死を含む人の死に関する告知義務の基準が明確化されました
■告知義務が原則不要なケース
- 自然死（老衰や病死）や、日常生活の中での不慮の事故死（転倒事故、誤嚥など）で、かつ特殊清掃等が行われていない場合は、原則として告知義務はありません。
自宅における死因のうち、老衰や病死による死亡が9割以上を占める一般的なものであるため、買主・借主の判断に重要な影響を及ぼす可能性は低いと考えます
▲ 告知義務が必要となるケース
- 自殺、他殺、火災による死亡など、事件性のある死が発生した場合
- 自然死や不慮の事故死であっても、遺体の発見が遅れ、特殊清掃や大規模なリフォーム等が行われた場合。
- 死因が明らかでない場合（自然死か自殺・他殺か判断できない場合）
これらの場合、買主・借主の判断に重要な影響を及ぼす可能性があるため、告知義務が生じます
■告知義務の期間
- 賃貸借取引において、上記の告知義務が必要な事案が発生してから概ね3年が経過した後は、原則として告知義務は不要とされています。
- ただし、事件性、周知性、社会に与えた影響等が特に高い事案については、3年経過後も告知が必要となる場合があります。
告知義務の有無や期間については、個別の事案の内容や社会的影響等を総合的に判断する必要があります。全宅連
■ 告知の方法と内容
- 告知を行う際には、事案の発生時期、場所、死因、特殊清掃等が行われた場合はその旨を伝える必要があります。
- ただし、亡くなった方やその遺族等の名誉及び生活の平穏に十分配慮し、氏名、年齢、住所、家族構成や具体的な死の態様、発見状況等を告げる必要はありません。
宅地建物取引業者は、売主・貸主に対して告知書等への適切な記載を求め、これを買主・借主に交付することが、トラブルの未然防止と迅速な解決のためにも有効です
■まとめ
▲自然死（老衰・病死）
告知義務原則不要 特殊清掃等が行われていない場合
▲日常生活の中での不慮の事故死
告知義務原則不要 特殊清掃等が行われていない場合
▲自殺・他殺・火災による死亡
告知義務必要 事件性があるため
▲自然死や不慮の事故死でも特殊清掃等が行われた場合
告知義務必要 遺体の発見が遅れた場合等
▲死因が明らかでない場合
告知義務必要 自然死か自殺・他殺か判断できない場合
▲告知義務が必要な事案発生から3年経過後（賃貸借取引）
告知義務原則不要 事件性、周知性、社会的影響等が特に高い場合を除く
■告知義務の有無や内容については、個別の事案の内容や社会的影響等を総合的に判断する必要があります
参考：「宅地建物取引業者による人の死の告知に関する ガイドライン」
令和３年１０月 国土交通省 不動産・建設経済局 不動産業課
相続で空家をお持ちの方へ
【相続で空き家をお持ちの方へ】
相続後、使われずに放置されている空き家でお困りではありませんか？
■固定資産税の負担が重い
■売却や活用方法がわからない
■ご近所への迷惑が気になる
■解体すべきか悩んでいる
相続によって発生した空き家は放置していると、資産価値の低下や近隣トラブルにつながる恐れもあります。
早めのご相談で、最適な活用・管理・売却の道が開けます。
私たちは、空き家問題に精通した専門家として、相談を受け付けております。
法律・税金・不動産の観点から、あなたの状況に合わせたご提案をいたします
擁壁の所有者
■擁壁の所有者を判断するポイント
① 擁壁がどちらの土地に属しているか
擁壁の設置位置が境界線のどちら側にあるかによって、所有者が判断されることがあります。
- 擁壁が片側の土地に完全にある → その土地の所有者が擁壁の所有者
- 擁壁が境界線をまたいで設置されている → 両方の所有者で共有している可能性あり
-
◇大きな高低差のある分譲地等の多くは、区画を考えてから工事をします。
境界杭を打ち付けて工事をしても実際は無理なので、造成工事が終わってから境界の杭を打ちます。
作成した図面通りに登記申請すると擁壁の間が境界になる事があります。
擁壁全てを上敷地所有者のもの、下敷地所有者のものではなく、その杭から境界になります。（擁壁は共有）
② 擁壁の目的と造成の経緯
擁壁が「どちらの土地を支えるために作られたのか」も重要です。
- 高い土地の所有者が土を崩さないように造成した → 高い方の土地の所有者が設置したとされ、所有者になるケースが多い
- 低い土地の所有者が土砂の侵入を防ぐために設置した → 低い方の所有者が設置した可能性あり
⛏ 実際には、開発業者や造成時の資料（開発許可図面、境界確認書、登記簿など）を確認する必要があります。
③ 登記簿や土地境界図で確認
- 擁壁そのものが建物ではないため、登記されていないことが多いですが、土地の登記簿や実測図などで境界線や擁壁の位置が確認できる場合もあります。
- 不動産調査士や土地家屋調査士に相談して、「境界標（杭）」の位置を確認するのが確実です。
よくあるトラブルと注意点
- 擁壁の修繕や崩落時の責任については、所有者の責任になる可能性があります。
- 共同利用している場合でも、誰が修繕費を出すかでトラブルになることがあります。
- 不動産の売買時にも、擁壁の所有・管理責任の確認は重要です。
✅ まとめ：擁壁の所有者は？
擁壁の位置 境界線のどちら側かを確認
造成の経緯 どちらの土地のために作られたか
登記・図面 登記簿や実測図、境界標を確認
不明な場合は、不動産専門家に相談するのがベストです
法定相続情報証明制度とは？
「法定相続情報証明制度（ほうていそうぞくじょうほうしょうめいせいど）」について、ご説明します。
■法定相続情報証明制度とは？
「法定相続人が誰なのか」を法務局が公的に証明してくれる制度です。
相続の手続き（銀行・証券・不動産登記など）では、通常、戸籍を何通も提出する必要がありますよね？
それを簡略化するために、「法定相続情報一覧図」という1枚の証明書を使えるようにしたのがこの制度です。
■どんなときに使える？
相続が発生したあとの、以下のような手続きで利用されます：
- 銀行口座の解約
- 不動産の相続登記
- 株式・証券の名義変更
- 相続税申告 など
■どんな書類がもらえるの？
法務局が発行する「法定相続情報一覧図の写し（登記官の認証付き）」です。
これを各機関に提出すれば、戸籍一式を毎回出さなくて済むようになります。
■手続きの流れ
- 戸籍一式を取得（被相続人の出生から死亡まで、相続人の現在の戸籍など）
- 「法定相続情報一覧図」を作成
- 登記所（法務局）に申出
- 法務局が確認・認証し、写しを交付
※手続きは無料！
※司法書士などの専門家に依頼することも可能です。
■メリットまとめ
戸籍提出が1回で済む 毎回戸籍をコピーする手間がなくなる
無料で取得できる 認証手数料も不要
何枚でも写しを交付してもらえる 複数の金融機関に同時提出できる
手続きがスムーズに進む 書類チェックの時間が短縮
■注意点
- 法定相続情報一覧図の内容にミスがあると、再提出が必要
- 法定相続人が確定していないと使えない（相続放棄がまだの場合など）
■どこで手続きできる？
法務局（登記所）で、郵送や窓口で申出可能です。
全国どこの法務局でもOK（一部制限あり）
リースバックとは
「リースバック」は、自宅を売却して現金化し、そのまま賃貸として住み続ける仕組みです。老後資金や債務整理などの選択肢として注目されていますが、メリットもあればリスクもあります。
■ リースバックとは？
あなたが所有する家を不動産会社などに売却し、
その後「賃貸契約を結んで住み続ける」方式です
✅ リースバックのメリット（大丈夫な点）
① 現金化できる 不動産を売却して、老後資金・借金返済・事業資金などに充てられる
② 引越し不要 売却後も自宅に住み続けられるので、家族や生活への影響が少ない
③ 老後の資金計画に使いやすい 年金生活などで資金が心配な方にとって選択肢になりうる
④ 将来的に買い戻しも可能 条件を満たせば、自分の家を再び買い戻せる場合もある
（契約内容による）
⚠️ 注意点（気をつけるべき点）
① 売却価格が市場より安いことが多い 通常の売却より 2〜3割安くなるケースも
② 賃料が割高になる場合も 長く住み続けると、家賃負担が重くなることが
③ 住み続けられる保証はない 賃貸契約なので、更新されなければ 退去の可能性も
④ 買い戻し価格が高めに設定されがち 元の価格より高額になるケースもあるため要注意
■ リースバックは「大丈夫かどうか」の判断基準
✔ こんな人には向いている
- 老後の資金確保が急務
- 転居せずに生活を続けたい
- すでに子供に家を相続する予定がない
❌ 向いていないかもしれない人
- 売却益を最大化したい（普通に売った方が高く売れます）
- 家を最終的に残したい（賃貸では家が他人の所有物になる）
- 長期的に同じ家に絶対に住みたい
■ まとめ：リースバックは「手段のひとつ」
リースバックは「危険な制度」ではありませんが、目的と条件をしっかり整理してから選ぶべきサービスです。
不動産会社や金融機関によって条件は大きく異なるので、複数社から見積もり・比較するのがとても大事です！
必要であれば、「無料でリースバック診断してくれるサービス」や「信頼できる会社の見つけ方」などもご案内できますよ?
参考：国土交通省「住宅リースバックに関するガイドライン」
配偶者居住権とは
「配偶者居住権（はいぐうしゃきょじゅうけん）」について、ご説明します。
■配偶者居住権とは？
「配偶者居住権」とは、被相続人（亡くなった方）の配偶者が、亡くなるまで、または一定期間、無償でその住まいに住み続けられる権利です。
これは、2020年（令和2年）4月1日に施行された新しい制度で、高齢の配偶者の住まいを守るために導入されました。
■なぜ必要になったの？
これまでの制度では、住んでいた家も相続財産の一部として分割対象になるため、配偶者が「家を失う」リスクがありました。
特に、子どもとの遺産分割協議で不利な立場になることも…。
➡️ そこで「配偶者の住む権利」を独立して保護するために、この制度が導入されました。
■どんな権利なの？
居住権の性質 所有権と別に設定される「使用権」
無償で住める 家賃などは不要
第三者に売却不可 譲渡・売却できない（保護目的の為）
法的保護あり 登記すれば第三者に対抗可能
■取得の方法は？
配偶者居住権は、以下のどちらかで取得できます。
- 遺産分割協議で定める
- 遺言で指定されている場合
➡️ いずれの場合も、法務局で登記することで権利が保護されます。
■例で説明（簡単なケース）
夫が亡くなり、妻と子が相続人。
夫婦が住んでいた家の評価額は3,000万円。
【従来の方法】
妻が家を相続するなら、3,000万円分の他の財産が相続できなくなる（バランスが取りにくい）
【配偶者居住権を使った場合】
- 妻が「住む権利（配偶者居住権）」を取得 → 評価額はたとえば1,200万円
- 残りの1,800万円分の家の所有権は子どもに → 財産の分け方が柔軟になる
■メリット・デメリット
メリット
高齢の配偶者の住まいを確保できる
財産の分け方が柔軟になる
デメリット
不動産の評価や分割が複雑になる
家を売って現金化しにくくなる
■まとめ
- 2020年に施行された新しい制度
- 配偶者の「住まいを守る権利」として注目
- 相続人間のトラブル防止にも有効
- 遺言や遺産分割協議での事前の合意がポイント
小規模宅地等の特例
「小規模宅地等の特例（しょうきぼたくちとうのとくれい）」について、相続税の節税においてとても重要な制度ですので、分かりやすくご説明します。
■小規模宅地等の特例とは？
相続した土地が「自宅」や「事業に使っていた土地」である場合、一定の条件を満たせば、相続税の課税評価額を最大80％減額できる特例制度です。
これは、残された家族が住み続けたり、事業を継続したりするのに過大な税負担がかからないようにするための措置です。
■どれくらい減額されるの？
自宅用地（特定居住用宅地等） 80%減額 330㎡まで
事業用地（特定事業用宅地等） 80%減額 400㎡まで
貸付事業用地 50%減額 200㎡まで（※条件厳しめ）
■対象になる土地の種類
① 特定居住用宅地等（自宅）
- 被相続人が住んでいた土地
- 配偶者、同居していた子などが引き続き居住する場合に対象
② 特定事業用宅地等（事業）
- 被相続人が事業に使っていた土地
- 相続人が事業を引き継ぐ場合に対象
③ 貸付事業用宅地等（賃貸）
- 被相続人がアパートや駐車場などに貸していた土地
- 相続人が貸付事業を継続する場合（※要件厳しめ）
■具体例
たとえば、自宅の敷地評価額が6,000万円で、面積が330㎡以内の場合：
◆ 評価額 6,000万円 ×（1 - 0.8）＝ 1,200万円に圧縮！
→ この1,200万円に対して相続税がかかるため、大幅に節税できます。
■適用を受けるための主な要件（例）
自宅用地 相続人が配偶者 or 同居していた子などで、その後も住み続ける
事業用地 相続人が事業を継続する意思と実態がある
貸付用地 相続開始前3年以内に貸付を開始したものは原則対象外 など
※配偶者が取得する場合は、無条件で適用可能（例：自宅）
■手続き・申告について
この特例を使うには、相続税の申告書に特例の適用を申請する必要があります。
忘れると適用できないので要注意です！
■まとめ
メリット 土地の相続税評価額が最大80％減額
対 象 自宅、事業用、貸付用の土地（条件あり）
要 件 居住・事業継続、面積制限など
手続き 相続税申告で適用申請が必要
◆参考資料：国税庁「小規模宅地等についての課税価格の計算の特例」
