中古住宅購入時隣地境界
◆中古住宅の購入にあたっては、隣地との境界に関する法的規制にも十分注意が必要です。
◆民法においては建物の外壁や出窓等は原則として隣地境界線から50cm以上の距離を確保する必要があるため、既存建物がこれに抵触していないか事前に確認することが重要です。
◆建築基準法に基づく防火地域等においては、防火性能を満たす外壁とすることで、必ずしも50cmの距離を確保しなくても建築が認められる場合があります。したがって、対象不動産が所在する用途地域や防火指定の内容についても併せて確認することが重要です。
◆現況において境界距離が不足している場合や、将来的なトラブル防止の観点から、隣地所有者との間で現状を相互に確認し合い、越境や距離に関する合意内容を明確にした覚書を作成しておくことが望ましいです。
◆将来の売却時や建替え時にも円滑な手続きが可能となり、不要な紛争リスクを軽減することができます。
不動産業務における守秘義務と「親族からの問い合わせ」
不動産業務における守秘義務と「親族からの問い合わせ」への対応
不動産業務に携わっていると、守秘義務については日頃から強く意識されている方が多いと思います。
顧客情報や取引内容を第三者に漏らさないことは当然であり、実務の中でもしっかりと徹底されていることでしょう。
しかし実際の現場では、「第三者」への対応よりも難しい場面があります。
それが、親族や近しい関係者からの問い合わせです。
■ 親族でも「第三者」であるという原則
例えば、相続が絡んだ不動産取引において、兄弟の一人から「他の兄弟の売買金額を教えてほしい」といった問い合わせを受けることがあります。
このような場合、感情的には「家族なのだから教えてもいいのではないか」と思われがちですが、結論は明確です。
本人の同意がない限り、たとえ親族であっても情報を開示することはできません。
これは単なる社内ルールではなく、
宅地建物取引業法 に基づく守秘義務であり、法的な責任を伴うものです。
■ なぜ親族対応が難しいのか
親族からの問い合わせが難しい理由は主に以下の通りです。
- 「家族だから知る権利がある」という認識
- 相続や金銭が絡み、感情的になりやすい
- 担当者に対して心理的な圧力がかかる
そのため、単に「お答えできません」と伝えるだけでは、関係が悪化してしまうケースも少なくありません。
■ まとめ
不動産業務における守秘義務は、信頼の根幹を支える重要なルールです。
- 親族であっても原則は開示不可
- 本人の同意がある場合のみ例外的に対応可能
- 「法律・ルール」を軸にした説明が重要
- 感情面への配慮と情報保護の両立が求められる
分 筆
分筆（ぶんぴつ）とは、不動産登記において一つの土地（筆）を複数の土地に分ける手続きのことを言います。
■ 分筆の基本情報
【1】なぜ分筆するの？
- 相続で土地を分けたいとき
- 売買や贈与で一部だけ譲渡したいとき
- 複数の用途に土地を分けて使いたいとき（例：住宅用・店舗用）
【2】分筆の条件
- 地目ごとに分ける（農地は農地として）
- 境界が確定している必要あり（隣地とのトラブル防止）
- 測量が必要（通常は土地家屋調査士が対応）
【3】必要な手続き
- 土地家屋調査士に依頼して測量・境界確認
- 分筆登記申請（法務局にて）
- 登記完了後、新たな地番が付き、それぞれ独立した不動産になります
【4】必要書類（一例）
- 登記申請書
- 分筆図（測量結果）
- 所有者の本人確認書類
- 委任状（代理人が申請する場合）
【5】注意点
- 市街化調整区域などでは制限がある場合も
- 農地の場合、「農地法の許可」が必要になることも
薬の一包化
薬の一包化（いっぽうか）・一括袋詰めについて
薬局で処方された複数の錠剤やカプセルを、1回分ずつまとめて1袋に分包することを「一包化」といいます。この方法により、薬の飲み間違いや飲み忘れを防ぐことができ、特に薬の種類が多い高齢者にとっては、服薬管理が大幅にしやすくなります。
また、薬を個別に袋詰めするのではなく、すべての薬をひとつの袋にまとめて受け取ることで、持ち運びや保管も簡単になり、薬の紛失防止にもつながります。一包化は薬剤師による対応が必要ですが、希望すれば多くの薬局で依頼することが可能です。
住宅ローンと節約意識
実体験から、住宅ローンを組むことで、「お金の使い方」への意識がぐっと高まり「節約につながった」と感じたことです。
◆住宅ローンと節約意識の関係
① 住宅ローンが「固定費」の基準になる
- ローンを組むと、毎月の支払いが明確になります。
- それを基準に、「これ以上の支出は避けよう」という意識が働くため、自然と節約体質に。
- 無駄な支出（外食、衝動買いなど）を見直すきっかけになります。
② お金の使い方が「目的思考」に変わる
- 今まで「何となく使っていた」お金が、「本当に必要か？」と考えるようになります。
- 例えば、「保険料が高すぎないか？」「生活費の中で減らせるところはどこか？」と見直す動きが出てきます。
◆節約できる具体例
日用品 詰め替え品の利用／まとめ買いの見直し
食 費 外食の頻度を減らす／買い物リストを作成
衣 類 「今必要か？」を考えて購入／セール時期にまとめ買い
光熱費 電気プランの見直し／節電グッズの活用
保 険 加入内容を整理／ライフステージに合った見直し
◆将来の安心へつながる
- 生活費の見直しは、教育資金や老後資金の準備にも直結します。
- 住宅ローンは「負担」と思われがちですが、実は家計を見直す良いチャンスです。
ご相談いただければさらに具体的なアドバイスが可能です。
他にも家計や節約について気になることがあれば、どうぞお聞かせください
相続で空家をお持ちの方へ
【相続で空き家をお持ちの方へ】
相続後、使われずに放置されている空き家でお困りではありませんか？
■固定資産税の負担が重い
■売却や活用方法がわからない
■ご近所への迷惑が気になる
■解体すべきか悩んでいる
相続によって発生した空き家は放置していると、資産価値の低下や近隣トラブルにつながる恐れもあります。
早めのご相談で、最適な活用・管理・売却の道が開けます。
私たちは、空き家問題に精通した専門家として、相談を受け付けております。
法律・税金・不動産の観点から、あなたの状況に合わせたご提案をいたします。
年末調整、確定申告
年末調整とは？
「年末調整」は、会社員や公務員など給与所得者のために、会社が税金の過不足を調整する手続きです。
□特徴
- 対象：主に給与所得者（会社員など）
- 実施時期：12月（給与支払者が行う）
- 手続き：社員が「扶養控除申告書」などを提出し、会社が税金を計算
- 結果：源泉徴収で多く納めていれば還付、少なければ徴収
□控除対象例
- 配偶者控除、扶養控除
- 生命保険料控除
- 地震保険料控除
- 小規模企業共済等掛金控除 など
確定申告とは？
「確定申告」は、1年間の所得を自分で計算して、税務署に申告する制度です。
□特徴
- 対象：以下のような人
- 自営業、フリーランス
- 年収2,000万円超の給与所得者
- 給与以外に副収入がある人（副業など）
- 医療費控除、寄付金控除、住宅ローン控除初年度 など
- 実施時期：毎年2月16日〜3月15日
- 方法：e-Tax（電子申告）や紙での提出が可能
□控除や申告の目的
- 税金の還付（払いすぎた税金が戻る）
- 追加納税（足りなかった分を納める）
年末調整と確定申告の関係
- 会社員で年末調整だけで完結する人は、確定申告の必要なし
- 年末調整を受けた人でも、医療費控除やふるさと納税をした場合は、確定申告で還付が受けられることも
自宅を売った時の3,000万円特別控除
「居住用財産を売ったときの3,000万円特別控除」は、マイホーム（居住用不動産）を売却したときに得た利益（譲渡所得）から最大3,000万円を控除できる制度です。以下に詳しく解説します
■ 3,000万円特別控除とは？
マイホーム（居住用の住宅や土地）を売却した際の譲渡益から、最大3,000万円まで控除できる制度です。
■ 適用されるケース
- 本人やその家族が実際に住んでいた住宅を売却した場合
- 住まなくなってから3年目の年末までに売却した場合
- ■ 適用要件（主な条件）
- 売却した不動産が本人の居住用財産であること
- 実際に住んでいたマイホームが対象です（別荘などは対象外）
- 過去に同じ特例を使っていないこと
- 同じ特例を使ってから2年を経過していない場合は再利用不可
- 家屋を取り壊した後でもOK
- 売却前に建物を取り壊しても、取り壊し後から1年以内に売却すれば適用可
- 親子や夫婦間など特別な関係にある人への売却ではないこと
- ■ 控除の計算方法（簡単な例）
例）
マイホームの売却価格：5,000万円
取得費（購入価格）：2,000万円
譲渡費用（仲介手数料など）：200万円
【譲渡所得】
＝ 売却価格 -（取得費 + 譲渡費用）
＝ 5,000万 -（2,000万 + 200万）＝ 2,800万円
【特別控除適用後】
2,800万円 - 3,000万円 → 所得ゼロ（課税されません）
■ 他の特例との併用について
- 「軽減税率の特例」とは併用できません
- 「買換え特例」などとは併用不可
- どの特例を使うか、慎重な選択が必要です（税理士に相談をおすすめ）
- ■ 手続きの方法
- 確定申告が必要です！
- 売却した翌年の2月16日～3月15日に申告
- 「譲渡所得の内訳書」などを添付
- ■ 注意点
- 空き家になってから長期間放置していた場合は適用できないことがあります
- 一時的な引越しで住んでいなかった期間も考慮されます
不明点があれば、税務署や税理士に相談するのが安心ですよ?
マイホーム（居住用財産）を売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例があります。
これを、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といいます。国税局HPより
年数が経っている収益物件の購入時の注意点
年数が経っている収益物件の購入時の注意点
- 建物の構造と耐震性
- 1981年6月以降の「新耐震基準」適合物件かどうかを確認しましょう。
- 古い物件は耐震補強が必要なことが多く、その費用を見込んでおく必要があります。
- 修繕履歴とメンテナンス状況
- 定期的な修繕がされていない場合、外壁や屋根、配管設備に大きな修繕費がかかる可能性があります。
- 修繕記録（修繕履歴）を確認することが重要です。
- 設備の老朽化
- 給排水管・電気設備・エレベーターなどの交換時期に注意。
- 特に配管が古いと漏水リスクが高まります。
- 入居者の属性と入居率
- 長期入居者が多い場合、家賃が相場より低く抑えられているケースも。
- 空室率や滞納リスクもチェックしましょう。
- 法的制限・再建築可否
- 古い建物は接道義務を満たしておらず「再建築不可」の場合があります。
- これにより資産価値の下落や売却困難のリスクが生じます。
- 収支シミュレーションの見直し
- 購入後の修繕費や稼働率低下を見込んだ現実的なシミュレーションを行うことが大切です。
- 金融機関の評価
- 築年数が古いと金融機関の融資評価が厳しくなる場合があります。
- 物件評価額や融資年数の制限に影響します。
相模原市「盛土法」
【相模原市の盛土法について】
相模原市では、盛土法の施行により、市内全域の土地が「宅地造成等工事規制区域」または「特定盛土等規制区域」のいずれかに指定されており、すべての土地が盛土法の規制対象となっています。
そのため、宅地はもちろん、山林・農地・雑種地など土地の用途に関わらず、一定規模以上の盛土・切土・土砂の仮置きを行う場合には、事前に市への許可または届出が必要となる場合があります。
相模原市内には、過去に造成された宅地や高低差のある敷地、擁壁を伴う土地が多く存在しており、現況では問題がないように見える場合でも、盛土法の技術基準を満たしていないケースがあります。このような土地では、建替えや再造成、盛土の追加を行う際に、是正工事や計画変更が求められることがあります。
また、工事内容によっては、盛土法に基づく手続きが建築確認申請とは別に必要となり、事前協議や行政手続きに一定の期間を要する場合があります。そのため、建築計画や不動産取引においては、スケジュールに十分な余裕をもって検討することが重要です。
特に、緑区を中心とした丘陵地や傾斜地を含むエリアでは、排水計画や擁壁構造、安定計算の提出を求められる場合があり、工事費や工期に影響が出る可能性があります。
相模原市内で盛土や切土を伴う工事、または該当する可能性のある土地の売買をご検討の際は、早い段階で行政窓口や専門家へ相談し、法令遵守と安全性を十分に確認したうえで計画を進めてください。
