介護をしている人へ（65歳以上）
■介護をしている65歳以上の方へ ～介護認定とケア施設の利用について～
介護をされている方の中には、ご自身が心身ともに疲れを感じている方もいらっしゃると思います。そんな方には、介護認定の申請やケア施設への通所をおすすめします。
なぜ介護認定の申請がおすすめなのか
介護を続けていると、知らず知らずのうちに疲れがたまり、身体の動きが鈍くなったり、うっかりミスが増えたりすることがあります。そのような状態が続くと、
要支援1などの認定を受けられる可能性があります。
介護認定を受けることで、心身のリフレッシュが可能になり、自分自身を大切にする時間が確保できます
■申請に必要なもの
介護認定の申請には、医師の診断書が必要です。まずはかかりつけの医師に相談してみましょう 。
■要支援1の認定を受けた場合
- ケア施設に通所できるようになります。
- 利用料の自己負担は1割～3割（保険適用）です。
- 月に1度、半日だけなど、ご自身の体調にあわせてスケジュールを組むことができます。
- 軽い運動やレクリエーション、相談などを通して、心身のケアが受けられます。
ケアマネジャーや施設のスタッフと相談しながら、無理のない範囲で安心して利用できます 。
■介護認定を申請できる人
- 65歳以上（第1号被保険者）：日常生活で支援や介護が必要な方
- 40～64歳（第2号被保険者）：加齢に伴う特定疾病により介護が必要になった方
■申請方法
申請は、以下の方法で行えます：
- 本人またはご家族
- 地域包括支援センター（高齢者支援センター）
- ケアマネジャー
- 特別養護老人ホームなどの介護保険施設に代行してもらうことも可能です。
ご自身の健康と生活の質を守るためにも、早めの申請を検討されることをおすすめします。何か不安なことがあれば、お近くの地域包括支援センターにお気軽にご相談ください
私道使用承諾書
「私道掘削制限の緩和」とは、私道の下にライフライン（上下水道・ガス・電気など）を通すための工事を、一定の条件下で許可・緩和する措置のことです。
本来、私道は「私人の所有地」なので、勝手に掘削（＝地面を掘ること）することはできません。
■ 私道掘削とは？
私道（私有地）に配管などを埋設したり、交換・修理するために地面を掘る行為のことです。
▲通常の私道掘削の制限
▲所有者の承諾が必要
掘削するには私道の所有者全員の書面による同意（私道承諾書）が原則必要
▲同意が得られないと工事できない
一人でも拒否する人がいれば、ライフラインの整備ができず、建築や居住に大きな支障が。
■掘削制限の緩和措置とは？
所有者の同意が得られない場合でも、公共の福祉やライフライン確保のために、一定条件で掘削を認める制度があります。
代表的な制度・方針
▲自治体による行政指導
「どうしても必要な工事」であると判断された場合、自治体が調整・指導を行うことがあります
▲都道府県・市区町村の条例・ガイドライン
一部自治体では、特定の要件を満たす場合に、私道掘削を認める規定を設けています
▲公共性の高い工事の場合
上下水道など、公益性の高いインフラ整備は、特例的に掘削が許可される場合があります
■ 緩和が認められるケースの一例
- 周辺の住民が最低限の生活インフラを必要としている
- 私道の使用が「不可避」で、他に代替手段がない
- 掘削部分の復旧が保証されている
- 掘削工事による私道の機能低下がないことが確認されている
■ 手続きの流れ（一般例）
- 掘削の目的・範囲を明示した計画書を作成
- 私道所有者への同意取得（できる範囲で）
- 自治体（市区町村）の道路管理課や建築指導課に相談
- 必要に応じて「特例承認」または「公共工事としての執行申請」へ進む
■ 注意点
- 緩和はあくまで例外措置で、自治体の判断に強く依存します。
- 私道の所有者が反対している場合は、裁判や調停に発展する可能性も。
- 掘削後の原状回復（舗装など）や近隣対応も大切です。
■ まとめ
「私道掘削制限の緩和」は、公私のバランスをとりながら、地域生活のインフラ整備を現実的に進めるための手段です。ただし、すべてのケースで認められるわけではないため、事前に自治体への相談・調整が不可欠です。
必要であればあなたの自治体におけるガイドラインを調べたり、相談窓口をご案内することもできます。
参考資料：
- 東京都都市整備局 私道掘削に関する対応
- 各市区町村「私道掘削ガイドライン」等
空き家の発生を抑制するための特例措置
空き家の問題は全国的に深刻化しており、国もその対策として税制上の特例措置を講じています。ここでは、特に代表的な「空き家に係る譲渡所得の3,000万円特別控除の特例」について詳しくご説明します。
■ 空き家の発生を抑制するための特例措置とは？
■ 正式名称：
「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の3,000万円特別控除の特例」
■制度の目的：
高齢者が亡くなった後に放置されがちな相続空き家の早期売却・流通を促すことで、空き家の増加を抑制することを目的としています。
■特例の内容
- 相続した空き家またはその敷地を売却した場合、
- 譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例です。
- 売却益に対する所得税・住民税が軽減またはゼロになる可能性があります。
■ 適用要件（令和5年度税制改正反映）
対象不動産 昭和56年5月31日以前に建築されたの住宅（区分所有は除く）
被相続人の居住状況 相続直前まで一人暮らしで、その家が「居住用」であったこと
建物の状態 譲渡時に耐震改修済み、または取壊し後の更地であること
譲渡期限 相続開始日から3年を経過する年の12月31日までに譲渡すること
譲渡価額 譲渡価額が1億円以下であること
■ 特例の活用例
たとえば、相続した実家を更地にして2,500万円で売却し、取得費や譲渡費用が500万円だった場合：
譲渡所得＝2,500万円－（取得費＋譲渡費用500万円）⇒所得税・住民税ゼロに！
✨ 令和5年度からの主な改正点
- 耐震リフォーム済の建物でも特例適用が可能に
- 共有相続人が複数いる場合でも特例の適用可 ※一定の条件下で按分適用されます
■ 注意点
- 確定申告が必要です（特例適用には申告が必須）
- 必要書類が多いため、税理士・不動産会社・行政窓口との連携が重要です
- 耐震基準適合証明や取壊し証明書などが必要になることもあります
■ まとめ
「空き家の特例3,000万円控除」は、空き家の発生を抑制するために非常に有効な制度ですが、要件が細かく、早めの準備が大切です。
相続や売却を検討中であれば、
✅ 相続開始日
✅ 建物の築年数
✅ 売却の時期と価格
を確認して、特例が使えるかどうかを判断しましょう
市街化調整区域「既存宅地」
■ 市街化調整区域の既存宅地とは？
「市街化調整区域」とは、都市計画法によって定められた地域で、市街化を抑制し、計画的に緑地、森林、海岸などを保全すると共に農林水産における業務に支障を及ぼさないよう多様な建設を抑制するエリアのことです。
原則として、新たな建物の建築は厳しく制限されています。
しかし、建物の建築が許されるケースがあり、その代表が「既存宅地」です。
■ 既存宅地の定義とポイント
以下のような条件を満たす土地が「既存宅地」と認められる可能性があります。
- 昭和45年以前（都市計画法の施行以前）から宅地として使用されていた土地
- 過去に住宅が建っていたが、現在は空き地になっている土地
- 周囲に住宅が立ち並んでおり、地域的に一体性があると認められる場所
空家の特別控除相続人3人以上
2024年（令和6年）1月1日以降に対象となる「相続した空き家」を売却した場合で、相続人が3人以上いると、これまでの「3,000万円の特別控除」が一人あたり2,000万円に引き下げられます。
これは2023年度の税制改正による変更で、控除額の減額とともに一定の要件が緩和されています 。
◆ ポイントまとめ
◆変更前（～2023年12月31日の譲渡） 一人あたりの控除額：3,000万円
譲渡前整備が必須（耐震改修や解体）
◆変更後（2024年1月1日以降の譲渡） 相続人が2人以下 一人あたりの控除額：3,000万円
相続人が3人以上 一人あたり：2,000万円
譲渡から翌年2月15日までに買主が工事すればOKに
◆該当するかを確認する方法
- 譲渡日が2024年1月1日以降であること
- 相続人が3人以上いるかどうか
- 相続後3年以内か、かつ譲渡期限が令和9年（2027年）12月31日までに完了
- 空き家が対象要件（築年数・用途・耐震等）を満たしていること
これらの条件を満たす場合、控除額は通常の3000万円ではなく、2,000万円になりますのでご注意ください。
- ◆昭和56年5月31日以前に建築された建物（旧耐震基準）が対象
- 令和8年（2026年）時点では、おおむね築45年以上の建物が該当します（建築時期によって多少前後します）。
これは、昭和56年6月1日から新耐震基準が施行されたためで、特例では旧耐震基準の住宅について、耐震リフォームまたは解体を行うことを要件としています。
相続登記申請義務化
2024年4月1日から施行された「相続登記の申請義務化」について、ご説明します。
■相続登記の申請義務化とは？
これまで、不動産の相続が発生しても「相続登記（名義変更）」をしなくても罰則がなかったため、長年放置されるケースが多く問題となっていました。
そこで、2024年4月1日から、相続による不動産の登記（名義変更）が義務化され、一定期間内に申請しないと**過料（罰金）**が科されることになりました。
■何が義務化されたの？
不動産を相続した人（相続人）は、取得を知った日から原則3年以内に、相続登記を申請しなければならない。
■いつから？
◆ 2024年（令和6年）4月1日 から適用されています。
■罰則は？
正当な理由なく申請しなかった場合は、10万円以下の過料が科される可能性があります。
■対象になる人は？
- 相続で土地や建物を取得した人（法定相続・遺言・遺産分割問わず）
- 複数の相続人がいる場合は、各相続人ごとに申請義務があります
■過去の相続にも適用されるの？
はい、過去の相続も対象になります。
たとえば、昔の相続で名義変更がされていなかった場合でも、義務化の施行日（2024年4月1日）から3年以内に申請しないと、過料の対象になる可能性があります。
■簡略的な手続きもあります
登記申請が難しい方のために、簡易的な「相続人申告登記」制度もあります。
これは、「自分が相続人である」と法務局に申告するだけで、申請義務を果たしたことになります（ただし名義変更ではないので注意）。
■まとめ：
義務化開始日 2024年4月1日
申請期限 相続を知ってから３年以内
罰 則 10万円以下の過料
対 象 相続で不動産を取得した全ての人
対象範囲 施行前の相続にも適用あり
◆相続登記は、司法書士に依頼することが多く、手続きが煩雑な場合は、当社にご相談下さい
2025年リフォーム工事補助金申請について
リフォーム工事に関する補助金制度について、国や神奈川県、横浜市が提供する主な制度を以下にまとめました。詳細は各制度の公式サイトをご確認ください。
■ 国の主な補助金制度（2025年度）
- 子育てグリーン住宅支援事業
- 対象工事：開口部の断熱改修、躯体の断熱改修、エコ住宅設備の設置、子育て対応改修、防災性向上改修、バリアフリー改修、空気清浄機能・換気機能付きエアコンの設置、リフォーム瑕疵保険等への加入
- 補助額：工事内容に応じて5万円～最大60万円/戸
- 申請期間：2024年11月22日以降に着手した工事が対象。予算上限に達するまで（遅くとも2025年12月31日まで）
- 備考：登録事業者が申請手続きを代行
- 先進的窓リノベ2025事業
- 給湯省エネ2025事業
- 対象工事：高効率給湯器の設置（エコキュート、ハイブリッド給湯器、エネファームなど）
- 補助額：導入機器に応じて6万円～20万円
- 申請期間：2024年11月22日以降に着手した工事が対象
- ■ 神奈川県の補助金制度
神奈川県既存住宅省エネ改修事業費補助金（令和7年度）
- 対象工事：既存住宅の窓、壁、天井、床の断熱改修
- 補助額：補助対象経費の1/3または20万円のいずれか低い額を上限
- 申請期間：令和7年4月25日（金）から令和7年12月26日（金）まで
- 備考：交付決定前に事業に着手した場合は補助金の交付対象外
■ 横浜市の補助金制度
- 省エネ住宅住替え補助制度（リノベ型）
- 対象：窓など全ての開口部が断熱改修（ZEHレベル以上）されており、新耐震基準に適合している住宅への住替え
- 補助額：基礎額70万円、市外からの転入で30万円加算、再エネ設備導入で50万円加算
- 2. 固定資産税・都市計画税の減額制度
- 対象工事：窓改修工事、床・天井・壁断熱工事、太陽熱利用冷温熱装置、潜熱回収型給湯器、ヒートポンプ式給湯器、燃料電池コージェネレーションシステム、エアコンディショナー、太陽光発電設備の取替え・取付
- 減額内容：120㎡以下の場合、1/3減額（長期優良住宅の場合2/3減額）
■補助金制度の検索方法
地方公共団体が実施する住宅リフォーム支援制度を検索できるサイトがあります。お住まいの市区町村の補助金制度を確認する際にご活用ください
- 住宅リフォーム支援制度検索サイト
リフォーム工事の補助金制度は多岐にわたり、条件や申請方法も異なります。詳細な情報や申請手続きについては、各制度の公式サイトやお住まいの自治体の窓口にお問い合わせください
リースバック
「リースバック」は、自宅を売却して現金化し、そのまま賃貸として住み続ける仕組みです。老後資金や債務整理などの選択肢として注目されていますが、メリットもあればリスクもあります。
■ リースバックとは？
あなたが所有する家を不動産会社などに売却し、
その後「賃貸契約を結んで住み続ける」方式です
■リースバックのメリット（大丈夫な点）
① 現金化できる。不動産を売却して、老後資金・借金返済・事業資金などに充てられる
② 引越し不要。売却後も自宅に住み続けられるので、家族や生活への影響が少ない
③ 老後の資金計画に使いやすい。年金生活などで資金が心配な方にとって選択肢になりうる
④ 将来的に買い戻しも可能。条件を満たせば、自分の家を再び買い戻せる場合もある（契約内容による）
▲ 注意点（気をつけるべき点）
① 売却価格が市場より安いことが多い。通常の売却より 2〜3割安くなるケースも
② 賃料が割高になる場合も。長く住み続けると、家賃負担が重くなることが
③ 住み続けられる保証はない。賃貸契約なので、更新されなければ 退去の可能性も
④ 買い戻し価格が高めに設定されがち 元の価格より高額になるケースもあるため要注意
■ リースバックは「大丈夫かどうか」の判断基準
✔ こんな人には向いている
- 老後の資金確保が急務
- 転居せずに生活を続けたい
- すでに子供に家を相続する予定がない
✖ 向いていないかもしれない人
- 売却益を最大化したい（普通に売った方が高く売れます）
- 家を最終的に残したい（賃貸では家が他人の所有物になる）
- 長期的に同じ家に絶対に住みたい
■ まとめ：リースバックは「手段のひとつ」
リースバックは「危険な制度」ではありませんが、目的と条件をしっかり整理してから選ぶべきサービスです。
不動産会社や金融機関によって条件は大きく異なるので、複数社から見積もり・比較するのがとても大事です！
宅地建物取引業法第35条重要事項説明
宅地建物取引業法第35条および第35条の2の概要を説明します。
■宅地建物取引業法 第35条：重要事項の説明
目的：宅地や建物を売買・賃貸する契約の前に、買主や借主に対して「重要な事項」をきちんと説明する義務を定めています。
主なポイント：
- 宅地建物取引士が書面（重要事項説明書）を使って説明しなければならない。
- 主な説明事項には、以下のような内容が含まれます：
- 登記された権利関係（所有権・抵当権など）
- 法令による制限（都市計画法・建築基準法など）
- 私道の負担の有無
- 物件の概要（所在地、面積、構造など）
■宅地建物取引業法 第35条の2：環境確保に関する説明
目的：環境保全や住環境の安全に関する事項を取引前に明示する義務を追加しています。
主なポイント：
- 特定有害物質（土壌汚染、アスベストなど）の存在についての説明義務
- 周辺の生活環境（悪臭、騒音など）についての情報
- 自治体が定める条例などによる制限がある場合の説明
■補足
この2つの条文は、「取引の公正性」と「消費者の保護」を確保するために非常に重要な規定です。
特に第35条の説明は「重要事項説明」として、不動産業者の重要な義務とされています。
建築計画概要書と記載事項証明書
■建築計画概要書（けんちくけいかくがいようしょ）
概 要：
建築確認申請時に提出された建物の計画内容が記載された書類です。建築主事（または指定確認検査機関）が確認した計画内容が記載されています。
主な記載内容：
- 建物の所在地・用途・構造・規模（階数・延床面積など）
- 建築主や設計者の名前
- 建築確認番号、確認日
- 防火地域や用途地域などの法的制限情報
用 途：
- 不動産購入時の物件調査
- リフォーム・建て替えの際の法的確認資料として利用
■記載事項証明書（きさいじこうしょうめいしょ）
正しい取得先：
➡ 市区町村の建築指導課など（※地域により名称は異なる場合あり）
概 要：
建築基準法に基づき、確認済証や検査済証の内容などを証明する書類です。建築確認の記録に基づいて交付されます。
主な記載内容：
- 建築主・設計者・工事施工者
- 建物の構造・階数・延床面積
- 建築確認済証の番号・発行日
- 建築地の用途地域や制限
用 途：
- 不動産売買や建築計画の説明資料
- 建て替え・リフォームの参考
- 建築物の法的情報確認に利用
■記載事項証明書が作られた理由
✅ 1. 法的効力を持つ「証明書」としての必要性
- 建築計画概要書は「単なる写し」や「参考情報」であり、法的な証明力は限定的です。
- 一方、「記載事項証明書」は行政が発行する正式な「証明書」として、法律・行政手続きで使えるように設計されています。
✅ 2. 不動産取引や金融機関とのやり取りでの利用
- 売買契約やローン申請など、正式な証明書が求められる場面では、建築計画概要書では不十分です。
- そのため、建築確認の事実を公的に「証明」する書類として、記載事項証明書が必要になります。
✅ 3. トラブル防止の観点
- 建物の構造や面積、確認番号などを公的に証明することで、不動産取引におけるトラブル（虚偽申告・誤解）を防ぐことができます。
■ 結論：目的に応じた「使い分け」が大切
建築計画概要書 情報確認・参考資料として活用 △ 参考レベル
記載事項証明書 行政・金融手続きでの正式書類提 ◎ 公式証明書
